二手樓庫存激增 傳深圳取消二手樓指導價

4月21日，「深圳二手按揭或將與參考價脫鉤」被推上熱搜。兩年前，深圳在大陸率先推出二手樓參考價格發布機制，導致市場價量齊跌，庫存積壓嚴重。截至目前，各中介平台仍顯示參考價。

深圳將取消二手樓指導價的消息，4月20日下午開始在朋友圈內熱傳，內容主要有三條：1）指導價不取消，不調整；2）銀行核定樓價以網簽備案價和評估價、實際成交價孰低為準，參考價僅作參考；3）即日起執行。

《證券時報》報道，向多家銀行進行核實，中行和建行、工行已落實執行。

深圳市二手樓不再依據官方的參考價貸款的政策若實施，意味著深圳大量二手樓的貸款額度將會提升。

中新經緯21日報道，當日上午從中行、建行位於深圳市的營業網點處獲悉，上述消息屬實。消息稱，銀行核定樓價將以網簽備案價和評估價、實際成交價孰低為準，參考價僅作參考。

中新經緯再以客戶的身份諮詢工行、農行、中行、建行、郵儲銀行位於深圳市的營業網點。其中，中行、建行證實了上述消息。

中行的貸款經理稱，他們在口頭上已經收到通知，純商業貸款可以開始執行，組合貸還需要等公積金中心的通知，「現在不用看參考價了，我們會在房子的網簽價與評估價之間選取低值貸款發放。」建行的貸款經理稱，目前已經收到通知，具體實施可以到網點當面諮詢。

但工行、農行、郵儲銀行的貸款經理均表示，他們沒有收到正式的文件通知，只是在網上看到該消息，執行需要等正式文件下發。目前二手按揭仍以官方參考價為依據。

截至21日上午，各中介平台仍顯示參考價，部份低於參考價掛牌的樓源則直接顯示業主真實報價。與此同時，有平台樓源掛牌信息直接顯示「新政，評估價貸款」等字樣。

2021年2月8日，深圳在大陸率先建立二手樓參考價格發布機制，此後，全國共有15個城市發布二手樓參考價，其中包含上海、北京、廣州、西安、東莞等高樓價城市。

深圳第一期參考價格目錄發布後，3595個小區被逐一「標價」。之後，銀行將成交參考價作為發放按揭貸款的依據，由於大量樓源的成交參考價明顯低於實際成交價，意味著購房人從銀行申請到的貸款減少，首付比例提高。

當局管控二手樓價格最直觀的結果，就是樓市成交規模銳減、價格應聲下跌，業主很難以更高的價格出售手上的二手樓。

自二手樓指導價實施以來，深圳二手樓市場歷經長達兩年的低位盤整，2022年更是跌入谷底，學區樓價也大幅下跌。房產中介的日子難過，單邊代理時代到來，投資客也悄然退場……

深圳市愛住家網絡科技CEO「深山圳水_xxwrite黃芳」4月21日的文章表示，當時深圳指導價比放盤報價整體低20%—60%。實行兩年，深圳二手樓價不斷下降，部份炒作厲害的學位樓，降幅高達20%—40%。就連豪宅也在跌。

文章還表示，直至2023年，深圳成交量一直呈下跌或低位徘徊的趨勢。深圳連「人才樓」都賣不動了。目前，在二季度過萬套上新盤供應下，庫存很可能積壓超過4萬套。

深圳房地產經紀協會今年1月4日發布的《2022年樓市行情希望再也不見》一文中顯示，2022年全年，深圳二手樓錄得（含自助）26,853套，相比2021年44,375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創下深房中協有二手樓錄得量數據統計以來的最低值，二手樓錄得量連續2年低於新房成交量。

今年過年之後，深圳當地中介對澎湃新聞表示，「目前主要的問題應該是限購，很多人有錢買樓，但沒有名額；其次就是首付比例，這應該是讓樓市回暖的重要因素；還有一個重要因素就是二手樓指導價，但去年很多樓已經低於指導價在出售了。」

此前，在深圳前海經營房產中介的一位經理感嘆，諾德假日一度受到熱捧，參考價出來前66平方米的单位最高叫價超過1000萬元，現在760萬元的價格還可以談，而且還滿五唯一。深圳樓市調控了這麼多年，參考價的威力最猛。

今年2月上旬，深圳市二手樓指導價落地滿兩年，對於二手樓參考價是否調整，深圳住建局回應，根據市場形勢已經做了調整的方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也沒有定。

深圳樂有家研究中心日前公布的數據顯示，今年一季度深圳各區二手樓成交TOP10小區中，過半成交價低於參考價，成交熱點樓盤主要位於龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交以3房、4房為主，且基本以低於或接近參考價的價格成交。

樂有家研究中心表示，今年3月，深圳全市掛牌均價再度回到下降區間，環比下跌0.6%。3月上旬出現少部份業主反價的現象，但下旬報價逐漸回歸理性，報價開始回落。

對於深圳二手樓參考價調整的傳聞，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次銀行貸款政策的變化，從長期來看，還是希望二手樓回到合理的價格水平上，與相應的槓桿水平匹配，這是穩定二手樓市場的長效之舉。#

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