研究：中國房地產負增長時代已成共識

雖然中共央行及相關部門1月份繼續出台政策刺激樓市，但銷售依舊低迷，百強房企的銷售額同比降幅超三成。中國民營房地產研究機構克而瑞認為，「目前行業下行並真正迎來負增長時代已成為共識」。

為刺激持續低迷的房地產市場，中共央行、銀保監會，以及地方省市在1月份繼續出台相關政策，以期銷售回暖。如央行和中共銀保監會於1月5日發布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制；北京住房公積金管理中心1月1日發布《關於進一步優化住房公積金提取業務的通知》。

但中國房地產市場並未出現期待中的「開門紅」，中國指數研究院（中指研究院）的統計結果顯示，1月份百強房企的銷售總額為4,223.3億元（約合630億美元），同比下跌31.7%；百強房企的權益銷售額為3,025.4億元（約合455億美元），同比下跌35.2%。所謂權益銷售額是指以企業股權佔比為依據，即若一個地產項目為多家房企合作，那麼項目業績按股權佔比計入相應房企。權益銷售額更能反映房企的實際情況。

此外，中指研究院認為，百強房企的「拿地節奏明顯變緩」，1月份的拿地金額為591億元（約合89億美元），同比下降了29.4%。

易居集團旗下的克而瑞研究中心於2月2日公布了1月房企的操盤銷售額。克而瑞研究中心的《2023年1月中國房地產企業銷售TOP100》報告（以下簡稱報告）顯示，百強房企1月份僅實現銷售操盤金額3,542.9億元（約合530億美元），單月的業績規模同比下跌32.5%，環比下跌了48.6%。操盤銷售額指以企業操盤為依據，若某地產項目為多家房企合作，該項目業績僅歸入操盤企業。操盤指具體負責項目的開發和建設等。

該報告預計，中國房地產的供求和成交短期不會出現明顯轉暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。報告總結說：「整體來看，全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之後，在2022年下調築底。房屋新開工面積、房地產開發投資，以及企業投資積極性也均降至谷底。目前行業下行並真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。」

中國房地產行業的整體下行也反映在TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻大跌上，兩者的同比跌幅分別高達52.2%和45.1%。

報告還提到，中國房企在2023年前三季度有大規模的償債潮，其中超過七成為民營房企的債務。2021年以來，由於中國房企的發債量長期超過到期量，所以房企債務負擔越來越重，還債承壓。

報告認為，改善銷售端是改善房企營運的核心，但市場整體需求和購買力仍表現疲軟。商品房銷售疲軟也體現在中共最新發布的個人住房貸款數據中。

中共央行2月3日發布「2022年四季度金融機構貸款投向統計報告」稱，2022年末，中國個人住房貸款餘額同比增幅僅1.2%，增速比2021年末下跌了10個百分點。

中泰證券首席經濟學家李迅雷2月6日在「新浪意見領袖」欄目發表的題為「促消費知易行難」一文表示，「從去年開始，中國的房地產市場已經開啟了一個可能長達十年的下行周期。」

就2022年住戶儲蓄大幅攀升，李迅雷表示，增加的儲蓄是「幾乎不能轉換」為消費，包括購置房產。他解釋說，因為這部份儲蓄是居民用作未來保障的投資基金，其中部份是減少購房類支出的資金，都不是用來消費的；並且超額儲蓄中的大部份是高收入階層的投資基金，而消費額主體往往是中低收入群體。@

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