明年1月1日起，加拿大為期兩年的禁外國買家買房法令正式生效。該禁令是自由黨政府今年4月預算案中的組成部份，政府稱此舉能改善加拿大人買房負擔力。

聯邦住房多元包容部長胡森（Ahmed Hussen）稱，房子不應該成為商品，而是用於人們居住，是親人紮根、創造回憶和共同打造生活的地方，不應該成為外國人屯積資產之物。

直到12月21日，也就是禁令生效幾天前，政府才宣布，禁令名單上，哪類人被禁，哪類人享受豁免，使得房地產經紀和不確定是否在禁令名單之列的買家只有11天時間完成交割。

禁令細節

豁免人群名單包括：

-加拿大公民和永久居民；

-滿足特定條件的留學生，如過去5年大部份時間在加拿大度過，不得購買50萬加元以上房屋；

-滿足特定條件的外勞，如買房前的4年內至少3年在加拿大工作和交稅；

-生活在加拿大的國際機構外交官、領館官員和員工；

-擁有加拿大臨時居民身份的外國人，如為躲避衝突的人士和難民。

所禁「住房」的定義

擁有3套單元以上的建築、度假屋和其他度假休閒物業不在禁令範圍內。非加拿大實體機構，如外國公司、外國控股加拿大實體機構不得購買加拿大房產。

外國買家禁令中，住房定義包括：獨立屋或包括3套獨立單元的類似住宅，擁有私人廚房、衛浴和起居空間；建築中用於個人擁有和生活的部份，包括但不限於半獨立屋、排屋和公寓。

加拿大按揭與住房公司（CMHC）認為，外勞和留學生只要在加拿大居住有些時日，並努力爭取永居身份，政府應允許他們買房，否則會因住房選擇有限，加劇安居過渡難度或導致過渡期延長。

禁令規定，豁免人群可自行證實滿足加拿大居住時間要求，違反禁令在加拿大買房的外國人，或任何人明知故犯協助外國人買房，會被定罪和罰款1萬元，法庭有權下令出售違規購買房產，且拍賣價格不得高出成交價格。

加拿大住房統計計劃（CHSP）數據顯示，包括安省和卑詩在內的加拿大多數地方，住房業主外國人佔比不到4%。渥京此舉到底對加拿大樓市帶來甚麼影響，目前還不清楚，面對媒體質疑，CMHC的回覆是，未對樓價禁令影響進行任何模型分析。

大溫區中國買家出手闊綽

溫哥華西門菲沙大學（SFU）城市規劃研究華裔客座教授甄瑞謙（Andy Yan）曾在2019年指出，過去十多年，中國大陸熱錢瘋狂湧入溫哥華，許多中國有錢人將溫哥華視作規避中國政治經濟和社會動盪風險的安全港，大肆購入大溫區百萬千萬豪宅、豪華公寓甚至整個公寓小區，導致當地樓價飆漲，住房擔負力惡化。

加拿大國家銀行（NBC）數據顯示，2015年溫哥華中國買家佔當年380億住宅銷售額中的1/3。甄瑞謙分析數據發現，2014年9月起的6個月期間，溫哥華富人區——西城區成交的172套豪宅中，2/3被有中文名字的買家買走，其中近80%以按揭形式購買，半數按揭由帝銀（CIBC）和滙豐（HSBC）兩家銀行提供。

2016年，卑詩新民主黨住房評論員尹大衛（David Eby，卑詩現省長）援引《赫芬頓郵報》一份報告指出，自報學生身份的個人，買走溫哥華頂級豪宅區Point Grey總值5,710萬元的豪宅，其中4,000萬元按揭由滿銀、帝銀和滙豐等3家銀行提供。

尹大衛當時指出，學生買價值百萬千萬元的豪宅，再倒手炒房，尤其是銀行還提供按揭，就足以引起警覺，學生是如何通過銀行按揭審批的？買房的錢都是從哪來的？作為學生，如何能在溫哥華房市如此活躍？

CMHC2019年3月公布數據顯示，卑詩6.2%住房至少為非居民業主，溫哥華這一比例為7.6%；安省3.3%住房為外國人業主，多倫多這一比例為3.8%；新斯省和哈利法克斯這一比例分別為6.2%和4.3%。

各類物業中，公寓外國人業主比例最高，溫哥華和多倫多這一比例分別高達至少11.2%和7.6%。卑詩和安省份別在2015年和2016年實施外國買家稅，其中安省外國買家稅從最初的15%提至今年的25%。

外界反應不一

CMHC透露，共收到近200份來自包括地產經紀和法律人士在內的個人和組織意見書，其中有的呼籲絕對禁止外國人買房，有的呼籲加強禁令針對性，避免禁令太過嚴苛影響經濟和勞動力市場。

加拿大地產協會（CREA）認為，新規實施後，經紀得評估物業是屬住宅還是度假物業，可能還得要求所有潛在買家提供額外文件，避免違規，會產生額外費用和成本。CREA在此前9月份提交給CMHC意見書中指出，禁令會影響加拿大歡迎移民好名聲，有可能起不到多大作用。

卑詩保守黨國會議員阿爾巴斯（Dan Albas）在今年4月份曾批評，這樣的禁令，外國人還是有很多空子可鑽，和配偶離婚，還可以接著買另一套，他們的子女成年了，還可在繼續買加拿大的房產，對國內首次買房人群起不到任何作用。

Realosophy Realty總裁帕薩利斯（John Pasalis）認為，自由黨政府這一禁令，當下看來，似乎只是針對個人和企業，而不是外國資本。不僅如此，享有豁免的留學生父母，可用子女名義在加拿大炒房，政府似乎把這作為吸引留學生的一個最大賣點。這樣的禁令，只是一種政治表演噱頭，很可能起不了甚麼作用。

自央行年初數次加息後，今年全國樓價一路下行。CREA最新數據顯示，11月全國普通住房平均售價同比跌12%至63萬2,802元，從央行加息前的2月峰值跌落22%。當月房屋銷量同比暴跌近40%。#

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