市建局行政總監韋志成今（18日）發表網誌，表示局方現時的現金流，不足以應付龐大的收購開支，加上樓價下跌、建築成本上漲進一步影響地價、加息等，影響市建局的財政。
韋志成指，在賢居里項目、崇慶里項目、榮光街項目為市建局帶來約47億元的前期款項收入後，局方至今年底的財政儲備為大約280億元，但是早前獲財政司司長批核的業務綱領（2022/23年度-2026/27年度）內的項目，涉及的收購補償開支預計將會超過800億元，當中尚未計及營運成本，以現時的現金流，加上未來幾年數個發展項目推出招標所獲取的收入，亦不足以應付龐大的收購開支。
他表示市建局的收入來源相當窄，但借貸並非解決市建局收入來源窄的方法。面對外圍經濟環境複雜多變，樓價和地價下行周期，市建局會優化財務儲備、補充現金流及改善項目回報應付。
市區重建「高買低賣」影響財政 500呎單位建築費達300萬元
韋志成表示，市建局在未來數年可推出招標的重建項目，業權收購都是在早年以較高價格進行，預料這批項目日後回標的地價仍會受壓，項目的財務狀況將有可能由盈轉虧，「必然會影響市建局未來數年的財政」。
韋志成稱過去12個月，市建局批出的建築工程合約，住宅單位的建築費較去年同期增加超過一成，以興建一個約500呎的兩房單位計算，現時單位建築費已達300萬元。
另外市建局上周四就賢居里項目，批出合作發展合約予作價11.61億元的長實。韋志成稱有報章以總發展樓面面積約12.15萬呎來計算樓面呎價，得出每平方呎約9,550元。但是項目要考慮現時的賢居里垃圾收集站和公廁將原地重置，建成後交予政府管理，扣除此部份後，樓面面積約11萬平方呎，即每平方呎樓面地價為10,500元，與同區崇慶里項目在8月批出時，每平方呎樓面地價約13,000元比較，下跌接近兩成。
此外榮光街項目在10月截標時，發展商以每平方呎樓面地價計算約9,200元投得項目，對比市建局在今年3月批出的土瓜灣四個重建項目的12,000多元，下跌約25%。同時段本地私人住宅樓價大約下跌8%，數據反映在樓市下行時，地價下調的幅度比樓價的跌幅更大。
韋志成並說，聯儲局預測2023年將再度加息，加上新冠疫情仍未消失，本地以至環球經濟環境到明年仍會有一段時間持續低迷，無論是市建局或發展商的業務，無可避免均受到壓力。
提高借款上限、加快招標助周轉
韋志成提出，需加快收購及平整已開展項目的地盤，並適時調整項目儲備內已成熟開展項目的推出時間，爭取在同一時間展開下一批項目的收購工作，使資金流「有出亦有入」。在此安排下，市建局計劃在2023/24年推出兩個在九龍城和土瓜灣的重建項目招標，同年亦爭取完成深水埗兼善里項目的規劃程序，展開收購工作，以項目招標所帶來的收入，補足用作收購業權的支出。
另一方面，市建局計劃向財政司司長提交2023/24至2027/28年度的五年業務綱領草案時，建議提高市建局的借款上限，獲批後會視乎每年的財務儲備水平及相關業務計劃所需現金開支，釐訂合適的借貸模式、時間及額度。
此外局方在推展重建項目時，會利用新規劃工具，改善項目的財務回報，包括地積比率轉移及整合街區等，將舊樓群周邊一些低效能、未用盡的街道納入重建範圍。
韋志成補充，市建局在本財政年度推出招標的項目，只餘下觀塘市中心第四及第五發展區的商業項目仍未批出，下月截標。@
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