Wind資訊資料顯示，2017年至今，大陸房地產行業併購案宗數為154宗，涉資2,177億元。其中，7月份才過去24天，併購案已達27宗，涉資約908億元。
近幾年來，大陸房企併購規模加速擴張。今年至今，併購金額已接近2,180億元。值得留意的是，房企大舉併購的背後是負債高企，現金流或面臨危機。分析師預計，未來房企償債能力將惡化。
Wind資訊資料顯示，2017年至今，大陸房地產行業併購案宗數為154宗，涉資2,177億元。其中，7月份才過去24天，併購案已達27宗，涉資約908億元。
實際上，最近3年以來大陸房企併購案一直處在擴張階段。2014年7月份至今，境內房地產企業併購案達972宗，涉及併購金額高達11,679.95億元，接近1.2萬億元。
過去兩年，大額併購交易多是涉及房地產企業之間的併購重組，包括中信地產、中海地產、華潤置地、保利地產等央企地產併購重組交易。而標竿房企收購中小房企項目股權的併購案較多。
今年以來，龍頭房企之間的併購開始加劇，如融創中國和富力地產分別收購了萬達13個文旅城91%股權和77家酒店的資產包，總價涉資638億元；萬科以551億元競得廣信房產資產包，以168億元參與普洛斯私有化。
現金流或面臨危機
值得留意的是，大陸房企大舉併購的背後是負債高企的資金壓力，特別是現金流可能面臨危機。
據2016年財報顯示，融創中國總負債2,577.72億元，淨負債率從2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%，如果把去年發行的100億元永續債歸在債務項下，融創的淨負債率將超過200%。
除融創中國外，陽光城的淨負債率更是高達256.82%，同比上升了86.18%；有息負債總額為674.9億元，同比增加了81.21%。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，今年第一季度末，陽光城淨負債率更是進一步走高，達到316.5%。
他稱，儘管去年相對寬鬆的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會，但隱形的債務壓力，加上去化不利的風險，都給陽光城這類似大規模併購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。
未來房企償債能力惡化
更讓人擔憂的是，從明年開始，大陸房企將進入還貸高峰期。原華遠房地產董事長任志強表示，2015至2016年，新增有息債務8,520億元；2010至2014年，新增有息債務8,200億元。房地產企業明年大概有3,300多億元債務要還，後年有4,000多億元債務到期，未來3年房企到期債務約達萬億元。
任志強坦言，接下來的時間，有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機，並且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。
海通證券分析師姜超表示，預計未來房企償債能力惡化，企業分化加劇，收入將受銷量下滑拖累，經營現金流淨額或將再度轉負，致短期償債能力明顯弱化，長期償債壓力大，要警惕債務償還高峰的來臨。截至2016年10月，存量地產債規模約17,698億元，到期分佈集中在2018至2019年。其中，2018年將有4,927億元的存量債到期，2019年為5,032億元，中期償債壓力較大。地產開發貸等貸款多為3年期，本輪地產周期中產生的大部份貸款將在2019年前後面臨到期。
姜超認為，由於中小型房企整體狀況劣於大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩衝能力較弱，未來可能有償債風險。◇
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