中國民營房企又爆煲 不還外債只還內債

中國又一家民營房企爆煲。前10個月房企銷售業績排行榜前15的旭輝控股集團近日宣稱，因現金流惡化，已暫停支付所有境外債，但會償還國內債務「維護境內融資」。

2022年第四季度，中國地產開發商包括在岸和離岸債券和貸款，以及國內信託貸款的到期債務總額為537億美元；2023年，第一季度到期的債務總額為723億美元，全年的到期債務為2,380億美元。彭博社11月1日的報道公布了這些中國地產開發商的債務統計數據。

雖然中國地產商2023年的到期債務總額比2022年的減少了約25%，但由於中國房地產市場低迷，銷售業績同比下跌大，房地產開發商的償還債務壓力依然很高。

中國指數研究院（China Index Academy，簡稱中指研究院）於10月31日發布了《2022年1-10月中國房地產企業銷售業績排行榜》。排名前100名的頭部房企今年前十個月的企業銷售總額為60,954.6億元（約合8,500億美元），同比下降43.4%；10月份的單月銷售額則同比下跌26.5%。

中國前10個月的房企銷售業績排行榜中，旭輝控股集團（00884.HK）進入前15，其中銷售額為1133.8億元（約合159億美元），排名第14名，銷售面積為781.0萬平米，排名第13名。但11月1日旭輝控股發布的內部消息公告披露，未能在10月份和境外債務項下的所有債權人達成延遲還款的任何協議，並已暫停支付所有境外債的應付本金和利息——債務爆煲了。

旭輝控股9月29日發布的2022年中期財報顯示，上半年合同銷售金額同比下跌53.6%，淨利潤同比下跌64.5%，歸屬於股東的淨利潤則暴跌了79.7%。

旭輝控股的公告稱，「九月以來，市場進一步惡化，銷售疲弱，行業融資愈趨困難，本集團現金流惡化程度超出預期」；「同時本集團部份融資因評級下調觸發提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內劇增」；即使「竭盡全力」，仍「無法產生履行目前和日後義務所需之足夠現金」。

截至11月1日，中指研究院統計，中國已有300多省市政府調整政策900多次來刺激房地產市場。在平均每月90次調整政策的情況下，中國房地產市場期待的「金九銀十」現象並未出現。「金九銀十」指9月和10月是中國的傳統房市銷售旺季。

旭輝的還債策略

截至11月1日，旭輝控股的境外債務（包括銀行貸款、優先票據和可換股債券）共計約68.5億美元，到期未付的本金、利息和相關附加款項總額約為4.14億美元。

旭輝控股在公告中表示「暫停向所有境外債權人進行支付」的同時，明確要「全力保交付、保經營及維護境內融資」。

旅英中國金融資深從業人士楚寒石11月4日對大紀元說：「從旭輝控股今年的表現看，拿地比較謹慎，而且今年第三季度賣了多個項目籌集資金。」

7月11日，旭輝控股將上海旭輝純真中心6號樓賣給上海瓴艾，作價1.87億元（約合2,600萬美元）。8月31日，旭輝控股通過折價配股方式籌資總額約為6.28億港元（約合8,200萬美元）。9月6日，旭輝控股公告稱，將香港物業賣給華王有限公司，交易對價13.38億港元（約合1.7億美元）。9月9日，旭輝控股股東林氏三兄弟繼續騰挪資產，將南京租賃項目的部份權益從旭輝控股轉到長租公寓瓴寓旗下，回籠資金1.17億元（約合1,600萬美元）。

楚寒石認為，旭輝控股是「有錢的」，「但是要先把國內的業務支撐起來，因為它的業務在國內，所以它也說國內的債務是按期償付的」，「因為沒法借新債換舊債了，國內國外都不行了，所以對境外債務就徹底放棄了」。

作為曾經外界被看好的民營房企，旭輝控股在8月份曾獲中債信用增進公司的增信，目前正在參與第二輪國內增信發債項目。中共官媒《中國證券報》11月3日報道，業內人士直言，債券主承銷商承銷民營房企債券的最大擔憂是「賣不動」。@

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