美國按揭利率升高 兩方面影響三藩市房市

由於按揭利率升高，直接縮減了購房者的支付能力，導致灣區樓價漲勢趨緩，溢價售出的房子少了，同時更多的賣家降低了要價。

這些房地產變動趨勢，自從平均按揭利率翻番到了近7%，預計將帶來更大降溫。相比2021年灣區房地產市場炙手可熱、樓價年漲近20%的狀況，已經是天壤之別。

在三藩市，典型的獨立屋售價為170萬美元，與2021年相比，房屋上市至售出需等待更長的時間，而且出價的買家也少了。

「北園地產」（Park North Real Estate）創始人、前「三藩市房地產經理人協會」（San Francisco Association of Realtors）主席凱文．伯明翰（Kevin Birmingham）表示，在今年1月按揭利率開始升高之前，上市的房子有十幾個買家出價競標，將房子的價格一下子推上去，有時溢價可高達10萬美元。

現在每個房子只有一兩個買家出價，而且沒人願意真的去加價競爭了，伯明翰說到目前三藩市房地產市場的狀況時表示，即使你試圖想讓價格上去，但買家卻不是那樣的心態。

根據房地產網站Zillow的統計數據，在三藩市大都會區，即一般包括奧克蘭（Oakland）和伯克利（Berkeley）在內的都會區，8月有大約60%的房子高於標價售出。這個數字相比1年前，降低了20%，這個趨勢是隨著按揭利率的升高而變動的，而且這一趨勢從4月開始變得非常顯著。

聖荷西都會區也是如此，8月大約38%的房子溢價售出，而2021年同期為70%。Zillow的數據顯示，所有加州大型都會區，都顯示出這樣的趨勢。

近幾個月，三藩市都會區的房子被砍價的狀況，也出現顯著的上升。最近能獲得的數據顯示，1/4的房子以低於要價售出，而2021年8月，僅有大約12%低於要價。

疫情中一度成為灣區人熱門移居目的地的沙加緬度（Sacramento），8月降價銷售百分比最為明顯，達37%。

由於競標壓力降低，導致降價銷售百分比年比翻番的都會區包括：聖荷西（25%）、洛杉磯（25%）和聖地牙哥（33%）。

儘管按揭利率高漲，已經令購房需求降溫，灣區房地產市場仍然是全美國最具競爭力的，這部份歸因於這一地區房地產庫存不足。

根據另一家房地產網站Redfin的最新報告，8月，在三藩市大都會區，有大約53%的房子吸引買家競標，這個數字比2021年降低了20%。即使如此，三藩市都會區的房子，仍然排在美國大都會區最具競爭力的前10名之列。

今年初以來，按揭月供已經調漲33%，令許多買家卻步，從而出現競標壓力減少的狀況，也給了買房者更多議價籌碼。

CoreLogic房地產公司的經濟學家瑟爾瑪．赫普（Selma Hepp）表示，8月灣區實際售價／要價比率降低至98%，這意味著灣區的房屋平均售價略低於要價。這一數字看起來與2022年年初的102%相差不多，但赫普表示，這是一個巨大的分水嶺。#

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