在債務爆煲、斷貸風暴陰影下，銷售額又直線下滑，2022年上半年的財報數據公布，中國房地產業界再現「活下去」的呼號。除了賣地求生、不拿地、裁員，業界沒有招？要等政府救嗎？專家認為，中國房地產處於泡沫破掉的收縮過程中，問題的根源在於中共的制度劣勢。

中報出爐 房企再喊「活下去」

「目前中南最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經營生產正常化」，在2022年的中期業績會上，60歲的江蘇房企中南建設公司董事長陳錦石表態稱。這句本是萬科董事會主席郁亮在2018年的萬科秋季內部例會上首次喊出來的口號。

「中南建設」2021年銷售額達到1973億元，陳錦石身家一度超過70億元。但2022年上半年，公司銷售額卻直線下滑至330億元，淨虧損達33.8億元。為維繫公開債務的按時償還，中南被迫賣出了14個項目股權。

騰訊新聞「稜鏡」9月6日發表的文章寫道，「中南建設」只是行業整體暗淡失色的一個典型縮影，「活下去」已然成為房地產行業眼下最為真實的寫照甚至目標。

國金證券研報統計稱，64家樣本房企上半年營收同比下滑11.5%，這是自2017年來首次為負，歸母淨利潤降幅高達47%，這一降幅已與去年全年相當。

據樂居財經統計，169家上市房企披露的2022年半年報業績中，歸母淨利潤呈現同比下降的有129家，佔比高達76.3%；有55家房企歸母淨利潤為虧損狀態，合計虧損超595億元。仍保持盈利正向增長的僅有40家房企。

值得注意的是，恒大、融創、世茂、奧園、佳兆業等多家債務違約房企，財報至今難產。

「稜鏡」分析稱，背後原因是，前些年買的高價地進入結算周期，房企們試圖降價促銷換取銷售規模，或低價賣資產項目，這就導致資產可回收金額明顯低於帳面價值，營運等銷售成本卻相對提高，縮表出清後，淨利潤水平無疑被拉低。這一趨勢已從去年下半年延續至今。

克而瑞統計稱，2022年上半年，百強房企全口徑銷售額為34706億元，同比降幅50.3%。TOP30強房企中整體同比降幅達42.64%。僅有廣州市屬國企越秀地產一家的銷售額維持正增長（+3.2%）。其中，世茂、中南的降幅皆超70%。

縱向對比售價漲跌幅來看，「三四線之王」的碧桂園樓盤單價從2021年上半年的7994元降至今年上半年的7458元；聚焦一二線的龍湖，則從17272元降至16549元；艱難還債的雅居樂則直接從15539元降至12848元；爆煲的陽光城從15067元降至14332元……

專家：泡沫破掉之後一路收縮

台灣總體經濟學家吳嘉隆9月9日對大紀元表示，中國房地產現況類似泡沫破掉之後的一路收縮。

「在泡沫破掉的收縮過程裏面，資產在收縮，所以大家會等更便宜再來買。觀望的結果就是價格繼續跌，因為買方不來，賣方只好再殺價，惡性循環。結果就讓降價的預期變成自我實現的預言。」

據「稜鏡」報道，陳錦石的女兒、中南總經理陳昱含訴苦稱，在「救行業、不救企業，救項目、不救企業」的導向下，企業獲得的有效支持還不夠。比如增量融資的口號喊得很響，但很難落地，要以犧牲更多的資產或者流動性來實現「飲鴆止渴式」的融資。

中海董事局主席顏建國則表示，問題的解決主要取決於兩個方面，一是宏觀經濟的整體走勢，二是出險房企遇到困難的解決進度。

另外，停貸潮後，相對於此起彼伏爆煲的民企引發的交付信任危機，此次中報業績會上，央國企開發商則強調保交付，試圖提升品牌安全度。央企中海行政總裁張智超說，「在當前形勢下，保交樓對我們不是問題，反而是一個競爭優勢。」

美國南卡大學教授謝田9月8日對大紀元表示，中國房企的年中報表顯示，房地產市場的形勢越發緊張，預計其滑坡的趨勢會在下半年更加顯著。而中共出台的一系列政策看來於事無補。房地產企業想活下去，可能是一種奢望，因為他們自己都不知道活路在哪裏。

吳嘉隆則認為，當局真的要救房地產，或許可以套用之前中共救國有銀行的模式，就是由人民銀行還有幾個大行出錢成立一個資產管理基金，然後由這些基金去承接比較好的資產。比如要撐住恒大，把資產打包賣出去，由這個資產管理基金接盤俠，把資產活化，但可能要二十年、三十年慢慢去處理。在短期內先讓房地產企業撐過去。不過他認為中共現在國家資金也沒有了。

「現在問題一方面是供給過剩、投資過度，蓋了太多的房子。還有中國的人口在收縮，對房地產的需求在下降，房地產企業是註定要收縮的。再加上整個經濟情況不好，目前的房地產泡沫要破掉，基本上是沒有救。」

他認為中國房地產的問題也不只是民企的問題，由國營企業來做房地產也許可以減輕某些眼前的困難，但是從長期來看不是解決之道，是因為房地產業當初沒有制約，沒有做選擇性的信用管制，全國靠房地產撐GDP的增長，這條路本來就走不通。中共的經濟對策一直是用基礎建設投資、固定資產的固定投資推動經濟，結果是把大量的資金和資源用在房地產行業，行業供過於求，是結構性、長期性的。

不拿地和賣地求生 分析：土地財政是制度劣勢

外部融資不暢的背景下，開發商們幾乎只能依靠賣地、賣物業續命。

以正艱難還債的雅居樂為例，其宣稱上半年經營活動現金流為43億元，這較2021年末的9.3億元有大幅攀升。但對比去年上半年斥資105億拿下22宗土地，2022年上半年，掌舵者陳卓林不僅零拿地，還通過出售公司權益、物業、廠房及聯合營公司等，獲得33億元的收入。此外，公司樓盤銷售均價也同比下降了近2700元/平米，並在一年內裁掉了11139名員工。

就在9月1日，大幅收縮的雅居樂公告透露還要繼續賣地，以6.8億元出售濟南兩個項目的股權。

另一方面，開發商特別是民企，開始不拿地，或避開三四五線城市。

克而瑞數據統計稱，截至2022年6月底，50強房企中，仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點22城，這一比例超過半數。國企、央企是拿地主力軍，佔比高達74%，包括中海、華潤、招商等。民企則近乎隱身，拿地金額佔比僅有25%，且集中在龍湖、濱江等少數企業中。

與此同時，即使拿地，房企們也開始集體聚焦一二線城市，三四五線市場似乎正在被拋棄。截至6月底，百強房企投資金額的83%集中於22個重點城市，22城以外僅佔17%。

大陸房地產業內人士王女士9月7日對大紀元透露，他們公司拿的地也不多，現在裁員也很多。

「現在最大的問題是地產不保值，尤其是很多三四線城市，它的房地產的降價很厲害，所以我們都希望拿一二線城市地皮，現在拿地挑選會更嚴格，不會貿然地去拿。不像在2019年、2020年或者之前，隨便拿塊地，只要拿到地就賺。現在大家都在搶一線二線城市的地。」

王女士說，一線二線城市地的資源比較少的，但如果不拿地、不儲存地，結果就是馬上極度萎縮，整個生命線會停止。

王女士說，「最近大家都在做的事就是裁員，我們又開始瘋狂裁員。」

她說，大家都覺得這是很危險的行業，都在走下坡路，都在尋求轉型。「本來大家想往商業地產去走，但是疫情對於商業地產，像一線城市，像上海的商業的空置率又很高，所以大家現在也在摸索到底該怎麼走。」

克而瑞數據統計，目前三四線城市房產庫存高企，45個非重點城市2021年末廣義庫存6.64億平米，需要5.25年消化。克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春在7月份曾表示，現金流緊缺也是房企在三四線城市投資收縮的導火線。

台灣總體經濟學家吳嘉隆對大紀元說，中國房地產問題的根源在於，當初共產黨來的時候，取消私有產權，土地收歸國有。後來因為財政的壓力，要靠賣土地批地取得財政收入，搞土地財政。房地產企業其實算是權貴白手套。

「但是人們買的都不是所有權，是使用權而已。到最後因為房地產做不下去了，地方政府批地大家不敢批了，開發商批個地蓋好房子賣給誰？整個產業過度投資、過度開發。所以這條路走不下去了。」

吳嘉隆說，房地產危機反映出中共目前不得不面對的一個制度的劣勢。就是它考核地方官員是用GDP增長率，不只是吸收外來投資、吸收台商的投資，還包括能夠批出多少土地來取得財政收入。它整個行政考核跟土地有關，一直搞到最後撐不下去、整個經濟泡沫破掉為止。#

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