中國的房企老大恒大集團最近陷入財務危境，其股價在香港股市連日暴跌，華爾街也開始關注恒大困境帶來的危機訊號。恒大還能撐多久，會不會昭示著中國興盛20多年的房地產業就此進入危機的開端？筆者特地就其現況和前瞻作一些分析。
房地產業盛極而衰
要談到房地產業對中國經濟的影響，就必須回顧一下過去20年中國經濟繁榮的由來。中國的經濟繁榮主要由「出口景氣」和「土木工程景氣」構成。中國2001年加入WTO，伴隨著引進外資高潮，為中國創造了第一個十年繁榮，在此期間出口以每年25%以上的高速增長，成為帶動經濟增長的火車頭。可以說，這第一個十年的繁榮拜「出口景氣」之賜。
但中共陶醉其中之時忽略了一個問題，對中國這樣的人口超級大國來說，全球市場顯得太小，中國的勞動力佔全球就業人口的26%，即使全世界所有工業化國家都停止出口、把市場都讓給中國，中國的「出口景氣」也不可能無限期延續下去。何況，從國際經濟平衡的角度來看，貿易必須互利，若中國一國賺盡全球的錢，長期多賣少買，積累起巨額外匯儲備，「出口景氣」總有結束的一天。2008年美國的次貸危機曾導致中國的出口訂單大幅度減少，這標誌著「出口景氣」的拐點來臨。隨著工資上升，外企開始撤資，中國的「出口景氣」從2012年開始逐步衰退，2016年的出口按美元計價下降7.7%。
中共為繼續維持經濟高增長，推動了基礎設施建設和房地產開發，由此拉動一輪「土木工程景氣」。與土木工程相關的投資佔GDP的比重從2008年以前的18%-20%上升到2013和2014年的35%。雖然「土木工程景氣」又支撐了近10年的經濟繁榮，但房地產泡沫也悄然形成。日本著名的平成經濟泡沫時期，房地產投資佔GDP的比重僅為9%，而美國次貸危機爆發時這一比例不過6%。若比較房地產投資佔GDP的比重，中國的房地產泡沫相當於日本經濟平成泡沫的1倍，美國次貸危機時的房地產泡沫也不過中國的幾分之一。
「土木工程景氣」在短短的10年內把中國的房地產業變成了經濟的「領頭羊」和支柱，帶動了幾十個上下游產業的繁榮。在「土木工程景氣」的高潮時期，中國3年消耗的水泥量比美國整個20世紀消耗的水泥量還多；粗鋼生產能力6年內從2008年的6.6億噸（相當於世界粗鋼產量的49%）攀升到2014年底的11.6億噸（相當於世界粗鋼產量的69%）。與「土木工程景氣」同時出現的是房地產價格的快速上漲。當工薪階層買不起房的時候，房地產業的不斷膨脹就代表著房地產資產的泡沫化。
對房企的融資新政斷送房地產公司
由於地方政府的財政嚴重依賴房地產開發帶來的出售土地收入，這種對「土木工程景氣」的高度依賴讓各級地方政府擔心房地產泡投入土木工程項目或成為購房者的抵押貸款，銀行比地方政府更害怕房地產泡沫破滅，一旦房地產泡沫破滅，銀行的壞賬會急劇上升，殃及銀行的安危。因此，北京當局從2017年以來一直面臨著經濟政策上的兩難，既要抑制房地產過熱，又要小心防止房地產泡沫破裂。
而疫情之後，由於經濟凋敝，中央政府開始加大對房地產炒作的打壓力度。其中有三重考慮。其一，擔心越來越多的城市家庭因為房價太高、按揭負擔過重而遏制消費，導致消費相對萎縮、經濟失去動力；其二，由於地方財政依賴土地出讓的現狀難以為繼，要準備用房產稅作為地方財政的替代收入來源，而房產稅一旦出台，許多持有多套房的人為避免負擔房產稅會拋售房產，大量二手房將湧進房市，房價勢必下跌，這當然會誘發銀行業的金融危機；其三，由於銀行不斷把大量資金借貸給房企和買房人，若房價下跌、房企破產，會引致銀行破產，中央政府無力援救。
於是中共在去年8月份給房企劃出了「3道紅線」，限制房企的銀行貸款額度。這3條規定是：一、除預收款之外的資產負債率（即負債除以資產）不得高於70%；二、房企的淨負債率不得大於100%；三、房企的現金短債比（即現金除以短期債務）不得小於1倍。
按照對房企的融資新政，一家房企若3道「紅線」全部踩中，被歸為紅色檔，其有息負債規模不得增加（即不能再到銀行貸款）；若踩中2道「紅線」，歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；若僅踩中1道「紅線」，歸為黃色檔，有息債務規模年增速可以達到10%；若3道「紅線」均未踩中，則歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。也就是說，經營最好的房企，其銀行貸款規模的擴大也不許超過15%；經營最差的房企，從今以後，如果不能改善財務狀況，銀行貸款就斷流了。
這樣一來，房企借新債還舊債的老路就走不通了。若借不到足夠的貸款，舊債又必須按期償付，房企就可能被逼倒。自從房企融資新政從今年初開始實施，8個月來房企一直在水深火熱中掙扎，到期債券違約未付的現象比過去2年明顯增加，今年前6個月發生違約的房企就有12家；到9月5日，全國有274家房地產公司宣布破產，平均每天有1家，率先破產的是資金實力弱的小型房地產公司。大型房地產公司雖然「膀大腰圓」，時間長了，也不見得就能熬下去。
房企老大陷入危境
恒大集團在中國的房地產業名列前茅，今年8月2日美國《財富》雜誌公布世界500強大公司，恒大位列全球第122名，中國入榜的8家房企當中恒大排名第一。這樣大的公司，如今居然也陷入現金流困境，其艱難之狀不僅讓中共擔憂，讓許多投資恒大的中國人害怕錢打水漂，連西方對恒大的投資者也非常焦慮。
恒大曾經有過輝煌，它以房地產為主業，曾經擁有中國最好的職業足球隊，甚至還擁有生產電動汽車的部門，也憑藉自己的商業地位大量提供理財產品。但即使是這樣「強」的大公司，在房企融資新政面前照樣脆弱不堪。此刻恒大的處境是，其旗下由恒大集團全資持股的恒大財富公司的理財產品到期後無法兌付，引發了社會上的關注，大批討債人雲集深圳的恒大財富公司門前。
目前恒大財務報表上的總負債是2萬億人民幣，其中有息負債5,718億，42%將在不到1年內到期（即短期債務）；而賬上現金及等值物僅有868億，此外還有約4,600億的地產，還有146個住宅建設工程，主要在珠三角，其中深圳有62個。按照「3道紅線」來衡量，恒大的經營狀況岌岌可危，因為它的財務現狀踩了3條「紅線」，屬於禁止銀行給予貸款之列。
自從房企融資新政推出後，恒大一直試圖出售資產，套取現金，但不斷碰壁。賬面上恒大還沒破產，但在中國經濟日益困難、房地產業遭當局打壓的局面下，恒大擁有大量土地和住宅工程這個資產優勢，現在反而變成了劣勢；土地和住宅工程想出手套現，卻找不到買主，大房地產公司都缺錢，即使能買恒大的幾塊地，也怕套死在手上。目前恒大的股票市值已蒸發九成，恒大本部在香港的股價下跌九成、恒大物業跌了77%、恒大汽車慘跌93%。
恒大現在之所以現金流嚴重困難，主要是過去擴張過度，也錯誤估計了中共對房地產業的政策走向。由於中共央行今年收緊銀根，即使恒大沒歸入房企融資新政的「紅色檔」，各商業銀行也不敢對恒大多放款；而現在恒大現金短缺，已越過「紅線」，銀行就更不能違規貸款了。銀行貸款斷流，恒大的在建工程就難以為繼；而且，潛在的買房顧客面臨各地頻頻推出的住房限購、限價政策，後面還跟著中央政府正籌劃開徵的房產稅，顧客們買房的興趣缺缺，恒大的現金收入便越來越少。債多錢少，恒大這個中國的房企老大照樣暴露出經營困難了。
恒大的危機折射出中共的經濟困境
中共也不是對恒大的處境撒手不管，畢竟恒大的銀行貸款來自國有的幾家大銀行，恒大垮了，這些銀行雖然未必倒閉，卻也傷筋動骨。最近中共副總理劉鶴在國務院的會議上把恒大的財務困境說成是「流動性問題，而非資不抵債」，就是一種保護姿態，其實是希望銀行不要從恒大抽走貸款，那會把恒大逼倒。中央政府還居中協調，幫助恒大出售了一些資產，盡力降低恒大債務危機可能造成的社會影響。
但是，隨著全國房地產價格逐漸回落，不少城市實行了按市價打七折的最高銷售「參考價」，恒大持有的地產和住宅工程勢必貶值，它的賬面資產因此會不斷縮水，每況愈下，而債務負擔依舊非常沉重。所以，這家超大型公司今後只能是苟延殘喘，奄奄一息了。
9月13日廣東省佛山市南海區發出公文，給了恒大重重一擊。該公文規定，當地金融機構即日起暫停受理恒大地產公司的不動產抵押業務。這道公文讓恒大地產不能用在當地的項目抵押給銀行、換取貸款來緩解現金短缺；而購買恒大在當地9個項目的房子，則可能申請不了私人按揭，這讓恒大在當地的房子也賣不出去了。佛山的這個命令基本上把恒大在當地的項目判了「死緩」，如果其它地方政府仿效，那恒大就要垮了。
恒大是中國第一家正在垮下來的超大型公司，但它不會是最後一家，而很可能是逐漸蔓延的公司經營危機和金融危機的露頭。恒大的財務困境折射出中國經濟和中國企業的艱難現狀，讓我們看到了中國經濟的真相。因此，繼續誇獎或盲目相信中國經濟前景「依舊看好」的說法越來越站不住腳了。而中國經濟前景不佳，會不斷給熱衷於投資中國的華爾街經紀們澆冷水，他們盼望改善中美經貿關係的願望和遊說也會慢慢冷下來。中共當前急於改善中美關係的原因之一，就是源於國內經濟隱憂深重。
中共亟盼拜登 解中共的燃眉之急
拜登和習近平通話後，中共的外宣官媒多維新聞關於這次通話的一系列報道和分析中，有一篇的標題是「習近平、拜登的話外之音」。這篇分析暴露出，中共急於改善中美關係，亟盼美國取消所有制裁措施，解中共經濟上的燃眉之急。
這篇文章顯示，中共非常看重這次通話，希望中美關係進入一個有利於中共的轉折點；但該官媒表示，北京早已不耐煩了，而華盛頓「還沒想好」。這篇分析還表示，習近平在通話中用外交辭令表達了對拜登的不滿。據新華社通稿，習近平在通話中提醒拜登，要「拿出戰略膽識和政治魄力」，讓中美關係逆轉。此文還直接表達了北京對拜登的不滿：拜登像「小腳女人」一樣，總是希望不急不躁地邁著「小碎步」來推進中美關係……這只能說太保守了，中美民間貿易真的等得起嗎？
多維新聞關於「中美貿易等不起」這句話，說明中共現在確實相當惱火，急切地盼望拜登取消所有對中國的遏制措施，從而幫助中共扭轉其經濟上的困境。如果美國能儘快取消所有針對中國產品的關稅，無疑會給中共衰弱的經濟打上一針「強心劑」。正因為如此，中共今年以來在中美高層外交官的阿拉斯加會談和天津會談中，在與拜登派去的氣候特使克里的兩次會談中，一再表達強硬立場，希望通過對拜登當局施加最大壓力，迫使拜登立即採取措施，實現中共的願望。拜登果然對中共的壓力做出了反應。據中共官媒新華社和環球電視網9月13日報道：拜登與習近平通話後，中美兩方9月13日以影片方式舉行了「第12屆中美政黨對話」；「此次對話由中共中央對外聯絡部同美國民主黨和共和黨共同主辦」，中方代表是中共中央對外聯絡部部長宋濤，美方代表是民主黨全國委員會前主席迪安（Howard Dean）和代表共和黨的前美國貿易代表希爾斯（Carla Hills）。不過，美國的英文媒體並沒報道這次對話，參與對話的美方人士及民主與共和兩黨到目前為止隻字未提這次對話。
現年87歲的希爾斯是美國「擁抱熊貓派」的大本營「美中關係全國委員會」（National Committee on United States-China Relations）的榮譽主席，她以共和黨代表身份參加此次對話，說明共和黨內也有拜登的同路人。
但是，拜登果能如中共所願嗎？接下來的幾個月裏，我們就能知道答案了。◇
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