反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.58，按周再升0.48%。分區指數個別發展，港島及新界東分別再跌0.53%及1.41%，九龍及新界西分別再升2.44%及0.41%。其餘領先指數全線再上升，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升0.57%、0.47%及053%。中原經紀人指數(CSI)，最新報74.37，按周微跌0.22個百分點。

特區正迅速沉淪

二手樓價持續上升，CCL再創21個月高位，距歷史高位只差2%。九龍區表演強勢，三周累升越4%，新界西更連升六周，兩者只差1%左右便破頂。一手樓銷情持續暢旺。柏傲莊lll期第三輪，最終收3.05萬票，打破97年青衣灝景灣的收售票紀錄，當中大部分是「復活票」，推售即日沽清，發展商一個月內套現過百億。資助房屋受新一輪「白居二」刺激，計劃推出至今已錄得20多宗破頂成交。短中期樓價繼續向上。樓價越升越有，但走勢與收入背馳，最新統計數字顯示，特區家庭月入息中位數按年急跌1,300元至26,100元，意味負擔能力將大幅惡化。另外，先看數則事實。今年三月，特區從最自由經濟體排名名單中消失。國際管理學院最新競爭力排名，特區下跌至第七位，只較被中共全方位壓逼的台灣高一位。ECA國際外派員工生活費調查，特區蟬聯全球最貴城市。經濟與和平研究所剛公布的全球和平指數，特區有近八成人感覺相對五年前更不安全，比例之高僅次於黎巴嫩。InterNations評審今年全球最不宜居城市，特區躋身十大。全球最累城市指數特區今年蟬聯冠軍。香港心理衛生會調查顯示港人抑鬱指數創新高。以上種種表明，特區正極速沉淪，民主自由法治公平營商環境遭破壞，市民感到非常不安，如同置身戰亂地區，民眾身心極度勞累，努力工作卻沒有回報，連基本適切居所亦難以負擔，民眾看不見未來而失去動力，特區競爭優勢漸失，多元文化及普世價值被鬥爭哲學及政治操弄取代。事實上，任由政權叫囂甚麼「一國兩制行穩致逺」，甚麼「基本法保障市民權利與自由」，全世界對其「可惡、可恥、可笑」的真面目看得一清二楚。近墨者黑，特區只會繼續沉淪，直至與中共管治的中國看齊。

樓價正追趕中共大城市

特區的「威水史」當然不得不提樓價，特區連續11年成全球最難負擔城市，平均樓價達年入息中位數20.7倍，遠遠拋離第二位溫哥華的13倍。但實情是一山還有一山高，原來發表報告的Demographia並未包括中共城市。據大陸貝殼研究院發表的《2021年新一線城市居住報告》，統計中共114個城市居住負擔情況，深圳稱冠，房價收入比是27.1倍，緊隨其後的分別是北京、上海及廈門，而是廈門的收入比正好是20.7倍，與特區看齊。換言之，特區樓價負擔只是殿軍，多年來的樓價升幅只是追趕深京滬而已。中共樓價超高一直困擾中共大城市，中共黨魁17年就喊出「房子是是用來住的，不是用來炒的」，自此各調控措施看似層出不窮。上周官員更出來警告那些壓注房地產價格永遠不會下跌的人要付出尋重代價，與當年中共總理那句令侵犯知識產權者傾家蕩產的豪言壯語一鼻孔出氣。實情就是官員越警告民眾就越買，越調控樓價就越升。剛公布的中共70大中城市房價指數連升68個月。特區情況亦不遑多讓，特區官員不斷出來提醒市民樓價過高、供應陸續增加、政府有信心解決「重中之重」、留意利率上升風險，那邊廂達官貴人大手掃貨，樓價越升越有，是否巧合看官自己評論。中共是極權國家，政策不用諮詢，一聲中央批示便直接執行。武漢肺炎大爆發，還向世界宣示「中共速度」。城市「發展就是硬道理」，土地不乏，要建屋增加供應誰可擋?調控政策話出就出，要住房樓價適時回到可負擔水平理論上易如反掌。

非不能也 是不為也

價格受供求影響，樓價超高是否供不應求?非也，只要看看空置率便知。中共掌控一切，住房空置率數據理應垂手可得，偏偏空置率竟然是個迷，既沒官方數字，估算還要大費周章。按照中共國家電網用電推算，17年空置率大概12%，按西南財大17年中國城鎮住房空置率分析報告，一線城市空置率達16.8%。綜合各種數據，中共城市空置率遠超5%至10%的國際標準。空置率高明顯是供過於求。既然空置量大，整治樓市只要一招空置稅便立竿見影。為何中共不用此招?恰巧特區政府搞了兩年多的一手空置稅條例，法例到手之時政府忽然主動撤回。特區二手空置定義不清實況不明，特區與中共調控措施背後有否關聯，讀者自行判斷。另一招極有效的調控措施就是收取後置稅，提高持貨成本。中共的房產稅於1986年已實施暫行條例，2011年以試點執行，十年過去仍停留在試點階段。上海市是試點之一，第二套房以新購房價單七折計算，稅率不超過0.6%。為何不擴大開徵範圍?為何不提高稅率?中共十四五規劃又稱要推進房產稅，但重點立法工作中卻未見其蹤影。無獨有偶，特區住宅相關的稅項全屬前置，政府以稅制複雜為理由不考慮任何後置稅。調控再有一招就是限制外來需求。國內的所謂限購令並沒趕絕外來買家，而是限購數量。即使在最嚴格的深圳，沒有戶籍者不能購買，但只交取若干時間的社保仍可購買住房。梁振英當年推出的「港人港地」就是不折不扣的外來買家限購令，市民受落但最後推了一幅計劃便夭折，大陸從沒有實際限購，與特區當年取消「港人港地」，莫非又是另一個巧合?樓價如此高為何負擔比仍然可以繼續上升?答案就是權貴集中佔據，將其他人逼進城市外圍、郊區甚至其他城鎮。同樣道理，特區樓價超高，依然可升過不停。而負擔不起的民眾便要搬至邊緣地方，下一步就是遷移。特區政府任由住屋、養老、醫療等問題積累，卻大搞大灣區融合，所謂何事，讀者自己推敲。

樓價越升越有，為何綜合所有政策及調控措施均不見效?19年中國住房市值相當於GDP的3.43倍，經濟增長過分依賴房地產投資，地方政府依賴賣地收入，銀行體系信貸膨脹過度集中於房地產，房地產已經綁架經濟。房價下跌影響中共經濟增長硬指標及地方政府收入，自然出現上有政策下有對策，將房價系統地逐步推高，又不觸動中央神經。中共全面插手特區事務，特區住房未來樓價將如何?只要看今天深京滬的負擔能力便知。◇ 

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