反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報183.19，按周急升1.56%。分區指數除新界西微跌0.23%外，港島及九龍分別再升0.98%及1.22%，新界東反彈3.06%。其餘領先指數全線上升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升3.52%、1.19%及1.12%。中原代理人指數(CSI)最新報79.14，按周輕微上升0.04個百分點。

經兩周升幅收窄後二手樓價又再急升，CCL連升11周，升幅創近一年新高，距離歷史高位只有3%，早前連跌兩周的新界東報復式反彈越3%，大型單位急升越3%，帶動整體樓價急漲。九龍區指數更破紀錄地連升十周，累積升幅越一成。只要參考16年樓市的V型反彈，不難發現情況極為相似，今回連息魔威脅也解除，樓價怎不急彈？各大行及專家紛紛轉軚唱好樓市，由當初看跌15%至20%，變作看升10%至15%。除非外圍因素突變，筆者暫時看不到樓市調整的因素，樓價本季大有幾會挑戰新高。

縱合政府所有策略及措施皆無力遏止樓價上升，只能證明政府策略錯誤，調控力度不足。政府不但不認錯，還錯上加錯，供應缺口未填，又大量輸入人口，當中不乏擁有超強負擔能力的人，政府又依賴不會來臨的息口正常化去壓抑樓市，樓價當然失控。

日出康城推地橫跨十四年

新盤市場持續升溫，會德豐位於日出康城的MONTARA開售，連加推共近500個單位，累收1.1萬票，榮膺今年收票王。另外，日出康城最後一期上周招標完成，吸引11份標書，最終由信置合組財團奪得，預期開售呎價1.8萬以上。

日出康城由第一期於05年1月批出，至今最後一期，橫跨14年多。該土地早已規劃發展私營房屋，亦早已平整可建屋，最後一期在整個發展區的中央。為何要等14年才推出？結論只得一個，就是港鐵控制供應。政府是港鐵的最大股東，變相就是政府刻意控制供應，以擠牙膏式推地托市。同樣情況發生在多個鐵路上蓋項目。若沒有機制令政府把地皮加快推出市場，即使將來以各選項得來土地，政府只會繼續控制供應，而受惠的只是庫房及地產商，而不是廣大市民。

招標亂局 政府始作俑者

空置稅又拖了近一年，何時生效未知，但發展商已積極部署應對。政府數據顯示，上季樓宇施工量按年下跌六成。政府處事頭痛醫頭，若沒有其它令發展商積極施工的對策，空置稅恐怕適得其反。

與此同時，發展商利用空窗期變本加厲，將市場「高檔化」。市場統計顯示，3月份新盤中有三成以招標發售，當中更涉及中小型單位，招標後出現低層單位招標呎價較同樣高層單位還要高16%的不合理情況。

出現如此亂局，政府其實是始作俑者。政權移交之前，政府定期公以公開拍賣形式出售土地，每塊地皮有一明確底價，由競投者舉牌叫價，每口叫價由賣官指定，且可按實際情況調低以吸引競投。拍賣現場誰人參與，誰人積極舉牌，現價是多少，最終成交金額等，即時可知，透明度極高。

自99年起，香港特區政府作180度轉變，由非常透明的機制變成極不透明及不公平的勾地制度。底價不明，地產商往往不符合政府底價而無法勾出地皮，勾地的地產商要支付按金，付出資金成本又不能保證可投得土地。結果勾出土地少之又少，無法啟動拍賣程序，政府超標完成控制供應，樓價飆升。

政府今天還未有汲取教訓，改行投標制。投標制連拍賣程序也省卻，多次出現未能符合政府所謂的底價而流標，實情比勾地制度更不透明。鐵路上蓋項目牽涉分紅，投標更複雜。資訊越不透明，投標條件越複雜，對買家越不利，價格自然越高，此乃經濟學基本定律。

市場早已詬病投標是推高土地價格的元兇，政府不但沒有理會，而且利用不痛不癢的方式，延後公佈投標者出價，作為應對透明度不足的指控，流標更不用公佈。

招標不良影響浮現

土地供應是樓宇供應生態鍊的最上層，政府推行投標制，發展商因透明度不足，積極出價，甚至出現一些另有目的參與者，為求奪取土地而出天價。「麵粉」價格高企發展商當然扭盡六壬，務求抵償土地溢價成本。最佳的方法就是仿效政府做法，以招標形式降低資訊透明度，令「麵包」價格提升。發展上還可加上各種對自身有利的招標條件，令買家處於劣勢。

以往招標主要是真正高檔豪宅，參與投標者擁有大量資源，詳細分析標書，且可承受風險，還可以抵銷部份資訊不透明的負面影響，可是這股投標風氣已蔓延至中下價物業。

這股風氣有三大不良影響。其一，招標把入場門檻提高，令市場參與度降而失去效率，且參與者大多是負擔得起的人，樓價只會進一步脫離現實。

其二，招標是發展商直接邀請或間接經過中介人邀請投標者，一般市民皆會被接觸，可是一般市民難以了解條文及風險，亦難以與發展商對等談判而取得優惠及交換條件，中介人亦沒有明確責任。參考投資市場的規管情況，複雜高風險金融產品只限於專業投資者參與，中介亦有明確行為規管。物業投標涉及巨額金錢，在缺乏對目標客戶群及中介行為的規管下，一般參與者嚴重缺乏保障。

其三，由於標書是買家與發展商的合約文件，外界難以得知全部事實，例如回贈、優惠、付款方式等，又或其它有價值的交換條件，表面成交價未必能反映物業的價格，樓宇成交的相關數字未能反映這些細節。當投標量增加，統計數字便有機會被扭曲，影響市場對市價的解讀。買家按非完整資訊，影響對「市價」的解讀。

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歸根究底，這股不透明的風氣源自政府投標賣地，麵粉價格高企，發展商謀求利益最大化而跟風。對於大量招標行為，政府稱不理想卻又袖手旁觀，任由業界自行處理。業界指引更是似有還無，最少兩成單位以價單出售代表大部份單位仍可招標，發展商更可自行演繹何謂豪宅繼而招標。政府其身不正，對不利消費者的行為視若無睹，增加供應又無能為力，特區樓市怎不陷入如此失控之局？◇

 

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