反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）仍在160水平窄幅上落，最新報159.84，回落0.45%。分區除九龍區下跌2.17%外，港島、新界東及新界西分別上升0.88%、0.57%及0.41%。其餘領先指數全線回調，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌1.25%、0.3%及0.31%。中原經紀人指數（CSI）最新報71.04，按周升0.87個百分點。

CCL已連續五個月在160水平窄幅上落。九龍區指數創新高後回落逾2%，連同大型單位拖低整體二手樓價。新界東是惟一連升兩周的指數，表現強勢，距歷史高位只差0.4%。

先簡化流程後增加編制

施政報告樓策雷聲大雨點小，發展商重新部署。首先是全線貨尾提價，其次是響應政府「嘆慢板」減慢推盤速度，有部份以擠牙膏式出售，有部份已封盤。再有就是貴重單位以逐一招標形式出售，價高者得。一手暢旺亦帶動二手價量齊升，樓價離負擔能力將更遠。

政府公佈未來三到四年潛在房屋供應量9.7萬伙，較先前公佈回落一千伙。市民不必太在意供應數字上落，因政府連供應年期也說不準，更重要的是只要政府不去改變現有調控策略，供應時間實由發展商主導。政府集中公佈私營房屋供應，卻未有公佈公營房屋相應數字，皆因公營房屋大落後，已嚴重偏離當初長策設定的六四比例，未知何時追回差額。

另外，鑒於公務員工作量增加，施政報告建議增加公務員編制3%，相當於招聘近五千人。筆者友人於土地註冊處工作，透露紙張文書工作不知幾凡。香港房地產協會亦建議政府減少政出多門的繁複審批程序以達致增加土地供應的目的。某基金會建議成立土地發展專員辦事處，加快審批程序，拆牆鬆綁。明顯地，政府低效率的根本問題源於流程。林鄭沒有要求局長先提交檢討報告後按淨增長增加人手，簡政放權既沒指標又沒時間表，做法本末倒置。期望我們尊貴的立法會議員在審批時要求政府先交出增加資源後對增加樓宇供應的評估，以確保公帑用得其所。

訊息混亂令人無所適從

林鄭月娥接受某傳媒訪問時進一步解釋她的房屋策略，忽然拋出80萬出租公屋單位應足以應付基層家庭住屋需求的新資訊。她指住在公屋的家庭經濟狀況有所改善，已有一定積蓄，政府可協助市民完成置業夢，未來公屋轉作綠置居理據充份，亦不會延遲公屋輪候時間云云。

消息一出，連日來引來極大迴響，多個團體猛烈批評政府為公屋「封頂」，令公屋租戶擔心安居問題，強迫現有租戶置業，無視近30萬輪候申請人士及劏房戶的苦況等。立法會房屋事務小組亦窮追猛打。林鄭澄清不是為公屋封頂，但重申80萬出租公屋應該足夠。運房局局長陳帆急急補充稱，若綠置居反應未如理想可改回出租公屋云云。

奇哉怪也，林鄭剛剛發表施政報告，但房屋策略一些舉足輕重的細節，例如首置盤土地何來，公私營合作模式為何，把大量公屋改作綠置居，減辣，以至為出租公屋數目封頂，皆不在施政報告內，要由林鄭在不同場合逐一向外滲出，到底動機為何？

筆者推測有幾個可能性。施政報告提前發表，時間所限，未有作充足準備。再有就是政府早有定案，刻意遺漏，避重就輕，目的是減少施政報告爭議，先贏取市民掌聲，繼而把細節分拆公佈，意圖淡化負面影響。又或政府在測試政策水溫，衡量市民反應然後部署下一步。不管政府目的如何，分拆公佈的方式極不理想，市民不知政府還有多少「後著」。政策不明朗因素增加，引發市場猜測，有利中介及地產商製造話題，令樓市更亂。市民亦將對政府解決當前住屋問題信心下降，令樓價只升不跌的神話越聽越真實。

準則不明聚焦錯誤

事件還有多點值得留意。其一，首置盤先導計劃未能及時推出，政府指需要諮詢市民。出租公屋封頂及綠置居恆常化屬重大方向改變，為何又不諮詢市民？政府做法前後極為矛盾。到底準則是甚麼，莫非由林鄭一人決定？令樓價受壓的政策政府似乎傾向拖延，出租公屋封頂、減稅、白居二、公屋轉綠置居等間接刺激樓市方案則先斬後奏，令人懷疑政府根本在托市。

其二，公營房屋供應大幅落後於長策目標，政府應著眼如何追回差額，但施政報告毫無交代之餘，又把討論帶進於落後的目標中如何分割租置，聚焦錯誤，無助解決公營房屋問題。

其三，置業階梯策略混亂。現時有能力的公屋租戶面對多個選擇，首置盤、居屋及綠置居三者定位重疊，有不同定價策略及市場限制，清楚了解各計劃已不容易。除了富戶外，公屋住戶未必急於置業，面對選擇更將猶豫不決，拖慢出租公屋釋放，政府宜先整合，然後再討論如何為租置劃線。

其四，政府不能以先導計劃反應取代系統性調查及研究，以偏概全。綠置居反應熱烈並不一定代表公屋戶置業需求殷切，皆因當時面臨富戶政策收緊，供應量少，且屬市中心盤。局長指若反應不佳可改回出租，但一來延誤出租，二來同一屋苑公私參半，管理上出現困難，豈非回到昔日租置計劃？若租置計劃可行，為何政府不作優化而硬推綠置居？

其五，如何得出80萬伙，政府必須交代理據。公屋輪候冊近30萬個申請，逾10萬劏房戶，貧窮家庭39萬戶。林鄭任扶貧委員會主席時公佈的貧窮分析報告指人口急速老化，貧窮比率難以回落。現時本港有76萬伙出租公屋，增加4萬就足以應付上述問題？單看表面數據難以服眾。

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市民原本對新一屆政府樓策抱有期望，但經林鄭不時發放額外驚嚇訊息，反越見不明朗，更令市民無所適從。林鄭豪言她是行政長官，甚麼都敢說。但作為領導者，若言不盡意，理據紊亂，說話未能引起廣大市民對願景的認同，最好還是收一收口為妙。◇

 

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