美聯儲若加息 洪灝：港樓市受負面影響

美聯儲連續兩日議息，美國候任新總統特朗普將於下月正式上任，市場普遍預期今次美國加息機會高。雖本港銀行未跟隨美去年尾加息，不過今次本港同業拆息在日前突破0.6厘後繼續攀升，昨日一個月Hibor一度迫近0.66厘，顯示升勢短期未有停止。有專家認為，美聯儲加息會對香港房地產市場帶來負面影響。

交銀國際董事總經理兼首席策略師洪灝表示，房地產是長達30至50年的長期信貸資產，當利率從非常低的一個過程中逐漸抬高時，房地產受到的衝擊會非常大，每25個基點的利率上升，將會帶來5%的資產價值的下降。

同時他認為，香港目前是全球房地產最貴市場，特別英國脫歐後英國地產變得吸引人，加上近期政策控制資本外流，令到2015年和2016年大陸資金南下香港置業的趨勢有機會受阻，料房地產市場表現會較負面。

交銀國際香港、中國房地產行業分析師劉雅瀚補充稱，香港樓市在於樓宇落成量的變化，由於現時樓宇樓花期至落成期較之前大幅延長，故市場早前對於樓宇落成的供應量只體現在數字方面，而2017年以後會有實質的樓宇落成交收，屆時投資者會更真實的感受到房地產的壓力。

他認為，未來本港銀行不加息樓價會有兩成跌幅，倘加息則更會有三成跌幅。

另據11月金融統計報告顯示，11月新增人民幣貸款7,946億元人民幣，較早前市場預期7,200億元為高。洪灝表示，貨幣信貸大幅超預期，其中中長期房屋信貸增加5,692億，證明房地產的泡沫仍未被控制，他擔心如房地產的泡沫進一步擴大化，市場又會「一地雞毛」。

他續指，2015年股市5千點時A股總市值未達70萬億元人民幣，房地產市場則高出五倍達350萬億元。他認為，房地產市場的泡沫倘未能受控，對實體經濟的傷害會比股市的泡沫為大。

本周初，中國股市、債市及匯市均出現下跌行情，市場形容為「股債匯三殺」。洪灝認為，市場利率和通脹均有上行趨勢，即使央行不加息也僅體現在基準利率的調控。

但市場關注到央行不斷加長信貸借款周期，由於市場的借貸期限結構的變化，實際回購利率已由2%上升至2.5%至3%，因而股市估值亦受到壓縮。不過他預期，明年A股或仍有10%的上行幅度，整體波幅在3,300點上下500點內波動，而恒生指數有機會見24,000點位置。◇

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