反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周，最新報129.2，按周升0.35%。分區指數除了新界西下跌0.87%外，港島區、九龍區及新界東分別上升0.43%、1.41%及0.48%。其餘領先指數，除大型單位指數微跌0.13%外，其餘靠穩，中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.44%及、0.49%。
留意高按揭財務風險
CCL連升兩周，是近兩個月以來首次，港島區指數連升3周，是15年8月底以來首次，大型屋苑指數創14周高位。CCL走勢圖顯示，二手樓價有輕微穩步上升趨勢。但按地產代理估計數字，16年上半年住宅成交量將創有紀錄以來新低，成交量未有配合，樓價難有上升動力。
外圍方面，英國公投民調顯示留歐稍稍反先，紓緩市場悲觀情緒。若英國留歐，先前避險資金可能重新投入風險資產，令股票市場短暫向好，有利短期樓市氣氛，但將同時消弭聯儲局對加息的憂慮。第三季美國可能重新啟動加息，屆時港元美元息差將引發另一場博弈。
樓市方面，發展商為了在樓市下行周期盡早出貨，推出各種優惠及稅務回贈計劃吸引買家，已令人眼花繚亂，近日更集中在高成數按揭及還款方法上創新。某發展商就推出了120%按揭計劃，即借貸金額超越樓價兩成，旨在協助換樓買家改善現金流云云。但世界上並無免費午餐。其一，安排涉及更多財務風險，提供者自然要抽取風險溢價，由使用者承擔。其二，該等計劃往往先甜後苦，供款隨時間抽升，管理現金流及負擔能力變得複雜化。其三，安排存在槓桿效應，萬一樓價下跌，負資產機會增高。金管局對發展商提供高成數按揭表示關注。使用者務必清楚了解條款細則，充份考慮風險因素。
豪宅外來買家佔三成
東丫背村霸佔官地僭建豪宅，有指政府單是地價便損失27億元。僭建已不限村屋及大廈屋頂，豪宅地價瘋狂，提供十足誘因以各種方法增加可用地方，就連身家豐厚的梁振英及唐英年的大宅都捲入僭建風波。政府必須加強監控及執法，不論貧富一視同仁，以彰顯法律之前人人平等的原則。
成交淡靜，豪宅近日成為市場焦點。以CCL大型單位指數作代表，指數從高位只下跌10%，跑贏其它指數。樓價下跌，理應高價盤成交比例下跌，但千萬以上的成交宗數比例未有減少，按差餉物業估價署4月份報告，該比例穩佔13%，4月份更升至15%。獨立屋價格更被搶高，山頂施勳道某號屋，以每呎17萬元成交，創亞洲分層紀錄，買家是大陸房地產商董事。事實上，大陸買家佔豪宅市場成交比例甚高，雖然政府沒有正式統計，但按中原地產估計，今年首季1千2百萬以上的豪宅成交，大陸客佔28%。數據應未有計算以公司轉讓模式購入者，實際比例應會更高。
有調查指64%中國富裕人士希望離開中國，海外置業是他們首選途徑，意味香港豪宅仍潛在大量買家。大陸高檔住宅絕不便宜且近期升值不少，只要香港樓價稍作調整，相對質量及價格吸引力增加，需求復現，豪宅價格難以大跌。
樓價高影響社會價值觀
政府調控措施之所以未有對來自中國大陸的豪宅買家收效，主因是措施未能抵銷風險溢價。高溢價有多個因素，其中包括政治體制風險、香港資金的自由流向、人民幣對港元預期繼續貶值、永久業權、質量效高、環境污染較少等。再有就是中共體制令某部份人短期致富，繼而在置業上十分疏爽。新盤各種優惠及稅務回贈，變相減辣。市場上亦有不少高檔物業利用空殼公司持有，以公司轉讓方式買賣規避辣招稅，調控出現漏洞。
別以為豪宅只屬樓市的個別板塊，三成外來買家影響輕微。當供應量不足，大量外來買家可令樓價飆升。事實上，千萬豪宅的比例屬不合理水平。以負擔能力計算，千萬豪宅最少年薪百萬才勉強供得起。有統計指本港百萬年薪者只佔勞動人口的少於2%，但估計千萬以上的住宅佔私樓總量的10%以上。這正正就是財政司司長近日指的收入增長遠追不及樓價令打工仔無法向上流問題。
試想想，當社會精英未能負擔較高檔住屋，結果是越來越多精英移民。租金高企，大企業減少引入海外僱員，不利企業多元文化發展。新一代價值觀亦逐步被改變，越來越少人相信踏實拼搏可以致富，繼而把夢想放在買樓收租，更甚者把心思放在如何一夜致富的投機行為上。另一邊廂，大陸買家大灑金錢買豪宅，怎能不加劇中港矛盾及仇富心理。政府真的要認真想想如何為合理負擔能力定位。◇
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