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2026年第一季香港工商舖市場表現穩中上揚，買賣成交量亦衝破千宗水平，成交金額亦穩步上升。根據中原（工商舖）最新數據，首季工商舖整體買賣成交錄得約1,048宗，較2025年第四季的886宗上升約18.28%，較去年同期增加近一成，創自2022年第2季後新高；今年第一季工商舖總成交金額則錄約189.24億元，較2025年同期約120.98億元增加約56.42%%。中原分析，工商舖投資市場交投轉佳，金融機構及教育機構積極趁價格回調而入市自置物業，加上學生宿舍投資熱潮持續，帶動市場買賣氣氛，預料第二季整體工商舖市場價格將維持平穩，而成交宗數則可望創新高，成交金額可望達200億元。
商廈市場：金融機構趁低吸納物業自用 避風港優勢帶動商廈租務
中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，2026年首季雖有受地緣政治等不確定因素，但本港商廈買賣市場氣氛見不俗。第一季共錄得約234宗買賣成交，較上季增加約32.2%；今年首季大手成交宗數回落，加上呎價整固，全季買賣成交金額僅錄得約118.13億元，按季回落約四成，但按年則錄得約2.24倍升幅。買賣市場整體呈現「量穩價微調」態勢，反映寫字樓物業價格已逐漸覓得支持位。
陳氏認為，現時寫字樓買賣市場仍然以用家主導，當中金融機構及教育機構作為主要買家備受市場矚目，其中星展銀行斥資約26.2億元向世茂集團購入中環中心共6層樓面，涉及面積約15萬平方呎，平均呎價約1.7萬元，為季內最大手金融機構入市個案；而新買家將成為中環中心單一最大業主。此外，香港專業進修學校亦斥資約9,500萬元買入沙田新都廣場18樓全層，涉及樓面約19,529平方呎，折合呎價約4,864元，作為擴充校舍用途。
陳氏續稱，受中東局勢緊張、地緣政治等因素影響，部分國際企業重新審視亞洲區辦事處選址，而本港作為資金避難所的獨特地位較其他東南亞地區更具優勢。受此帶動，第一季本港商廈租賃成交見穩定，錄得約1,426宗，按季及按年僅窄幅上落；租賃金額涉及約1.32億元，按季及按年分別回落約9.31%及約15.59%。受多宗大手租務支撐，本港核心區甲廈空置率錄得改善，3月份港島及九龍區甲廈整體空置率分別為11.67%及15.76%，按年下調2.17及1.26個百分點。而季內錄得多宗金融機構矚目租務成交個案，當中國際金融機構摩根大通預租西九文化區藝術廣場大樓頂樓共6層相連樓層，租用面積約25萬平方呎，月租約1,125萬元，折合呎租約45元，佔項目總寫字樓樓面約四成，預料將成為該項目最大租戶。
展望第二季，陳氏認為，受外圍環境影響，本港寫字樓市場前景充滿挑戰，但充足的市場資金可令商廈買賣市場維持穩健，預料第二季價量將保持穩定，成交宗數維持約240宗，成交額約120億元，整體呎價保持平穩。而租賃市場在金融機構、家族辦公室及教育機構支撐下，租賃宗數預計可維持約1,500宗的平穩水平，但市場正處於供應消化期，租金水平短期內仍有所波動，預計仍有約5%下調空間。
工廈市場：1,000萬以下中價物業成交急增 活化商廈成新尋寶對象
中原（工商舖）工商部董事劉重興表示， 2026年第一季工廈買賣市場表現平穩，共錄得約628宗買賣成交，按季及按年同告上升逾一成；總成交額約37.9億元，較上季約34.36億元增加約10.26%，比去年同期則回落約兩成。而首季工廈買賣成交中，1,000萬元以下的中價物業成交錄得顯著升幅，個別呎價跌幅較大的地區已見築底信號，市場整體呈穩定回升態勢。
劉氏指出，由去年底起，中價工廈單位成交宗數持續增多，當中1,000萬元或以下物業成交佔總成交宗數約七成，當中約半數為500萬元或以下成交，反映部分實力用家及長線投資者好工廈用途多元化及呎價理想的優勢，趁低吸納優質大樓面物業。同時，隨著市場上改裝學生宿舍投資風潮持續，預料在酒店及乙廈供應飽和後，「活化工廈1.0」項目有望成為市場下一個尋寶對象。至於租賃市場方面，2026年第一季租務表現持續穩定，錄得約1,273宗成交，按季及按年分別上升約23.47%及約3.33%；涉及總金額約6,111萬元，較上季增加約12.72%，與去年同期比較錄得近七成升幅，反映工商租賃市場價量漸見回升。
展望第二季，劉氏預測，工廈物業的整體成交量及買賣呎價將持續平穩向上，隨著發展商將於第二季推出更多一手工廈項目，預計可進一步帶動市場買氣。同時，由於北部都會區發展徵用部分新界工商用地，使部分地區如黃竹坑、葵涌的工商物業需求回升，同步帶動呎價慢慢回復，預料2026年第二季市場氣氛復甦，工商物業買賣成交量有望上升至 650宗水平，成交金額達40.5億元，呎價有望維持平穩至上升5%；租務成交則預計約1,400宗，呎租維持平穩。
商舖市場： 高回報舖位成入市首選 核心商圈空置率改善顯著
中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，商舖市場第一季買賣成交錄得約186宗，成交金額約33.21億元，按季分別上升約12.05%及約24.47%，較2025年第一季則微跌約3.63%及約10.57%。而季內實力買家積極入市尋寶，最矚目成交為永倫集團以近3億元蝕讓金鐘力寶中心一籃子舖位，涉及面積約9,839平方呎（未核實），平均呎價約10,441元。翻查記錄，永倫集團於2017年以約7億元購入物業，是次成交賬面虧蝕約6成，預料舖位新買家將有機會作自用。
此外，美國麥當勞公司放售旗下舖位亦屢獲承接，2026年第一季共沽出約3個舖位，分別為美孚萬事達廣場地下N60A號舖、屯門康麗花園地下14A號舖，以及銅鑼灣麥當勞大廈地下入口、一樓及二樓全層，合共涉資約2.78億元，租金回報率預計約5.58至6.58厘，反映高回報物業仍深受市場追捧。
租賃市場方面，第一季商舖租賃成交約758宗，按季及按年微跌約9.44%及5.37%；租賃金額約7,674萬元，較上季減少約6.44%，按年則微升2.39%，整體租務成交略見穩定。然而，商舖空置率則持續上揚，五大核心商圈中，灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角按年均錄得約0.3至0.93個百分點的升幅，惟中環空置率輕微回落約0.03個百分點至6.93%；而受到北上消費熱潮影響，元朗及荃灣等口岸周邊地區空置率亦分別上升0.38及0.51個百分點至5.15%及5.05%。
潘氏指出，金融行業成為本港商舖租賃市場的重要支柱，季內錄得方德證券租用上環德輔道中金龍中心多層巨舖，開設首間線下門市，涉及面積約13,952平方呎（未核實），月租約78萬元，惟新租金較舊租客渣打銀行租用時下跌約四成。潘氏分析，本港舖位市場仍然持續尋覓支持位，預測第二季舖位買賣成交約為210宗水平，成交額約38億元，買賣價格視乎地區有約5%下調空間。租賃方面，由於核心商區空置率仍處於高位，預料核心區舖位租金有約5%上升空間，非核心區則保持平穩至下跌5%，租務成交則上升至約900宗水平。
整體工商舖市場：教育機構購買力強勁 學生宿舍投資帶動成交
潘氏總結，工商舖整體買賣宗數維持穩定，2026年首季工商舖市場錄得約1,048宗成交，按季上升約18.28%，與2025年第一季約962宗比較增加近一成，創自2022年第2季後新高；總成交金額約189.24億元，較上季的263.7億元回落約28.24%，按年仍錄得升幅約56.42%。租賃市場方面，2026年第一季錄得約3,457宗成交，總租賃金額約2.7億元，與上季的3,253宗及2.82億元相若。
潘氏表示，今年第一季錄得約26宗逾億元成交，與上季約25宗相若；涉及總金額約144.51億元，按季減少約32.5%，反映大手市場交投仍見活躍。而季內教育機構展現出不俗的購買力，當中香港大學以約40億元購入大鴻輝旗下的西環干諾道西92至103A號商業地盤，該項目預計於2027年初落成，全幢商廈樓高30層，每層建築面積約15,500至16,800平方呎，合共將提供約383,709平方呎寫字樓樓面及約5,381平方呎零售樓面，市場相信該物業將作自用教學或行政用途。此外，哈羅香港國際學校新近亦以約1.22億元購入屯門小欖樂怡街5號全幢物業，涉及建築面積約52,122平方呎；由於該物業距離哈羅香港國際學校校舍僅數分鐘車程，預料將留作自用用途。
學生宿舍投資仍持續受市場注目，帶動酒店及全幢物業成交，其中最矚目買賣成交為中原投資以約15.18億元購入九龍城沙浦道30至38號富豪東方酒店全幢，涉及面積約22.9萬平方呎及約494間客房，平均每房價值約307萬元，預料新買家計劃日後向政府申請將全幢物業改裝為學生宿舍用途。此外，油麻地砵蘭街28至32號M1 酒店全幢早前亦獲共居品牌以每月約100萬元租用。該成交涉及約93間客房，平均每房租金約10,753元，新租戶現於佐敦、太子、旺角及大圍等地區均設有據點，預料是次成交會將酒店改裝為學生宿舍，服務鄰近的理工大學及城市大學學生。
潘氏指出，工商舖大手銀主盤表現積極關注，繼3月份錄得上環皇后大道中287至299號299 QRC全幢以約6.114億元獲承接，按面積約94,416平方呎計算，折合呎價約6,475元。最新市場有至少兩宗大額銀主盤成交亦告誕生，包括油麻地彌敦道525至543A號美迪寧廣場地下連一樓至三樓基座商場，以成交價約3.１億元易手，折合呎價約5,137元。銀主盤去貨速度加快，反映工商舖物業價格已獲支持位，見底味濃，相信將會成為第二季買賣焦點。
潘氏相信，本港工商舖投資市場信心回穩，買家積極入市物色心水物業，預料2026年第二季買賣成交預料可達1,100宗水平，成交額約198.5億元，呎價大致平穩至上下調約5%。第二季工商舖買賣交投量將可創新高，而大手成交將集中於金融、教育機構的自置物業，以及學生宿舍。而租賃成交預計約3,800宗，租金同樣有上升5%至下調5%的空間，漸見築底，相信隨著政府持續招商引資，招攬更多企業落戶香港，租賃市場可進一步尋得支持。@
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