央企中海地產財報難看 「購房潮」假象被戳破

上海「滬7條」樓市新政落地一周後，多家媒體密集報道「諮詢量翻倍」、「溫州炒房團重現」等現象，營造出一種「購買潮回歸、溫州炒房團再度橫掃上海」的市場氛圍。然而，上海本地博客指出，現實情況與媒體敘事大相逕庭。所謂的「購買房產潮」，更像是在高額佣金刺激下被精心排出來的一場市場表演。

中海地產1至2月大「失血」「央企房產保值說」動搖

中國海外發展有限公司（簡稱中海地產，股份代號：0688.HK）是一家總部位於香港、直屬於中共國務院國資委的央企房地產公司，其母公司為中國建築集團。作為中國建築體系中最重要的地產平台之一，中海地產長期被視為行業中的「優等生」，在工程建設和房地產開發領域具有重要地位，並多年躋身《財富》世界500強。

近日，中海地產公布最新銷售數據：2026年2月，連同其附屬公司、合營公司及聯營公司（統稱「中國海外系列公司」）的合約物業銷售額約為人民幣84.64億元（人民幣，下同），同比下跌35.9%；對應銷售面積約358,700平方米，同比下降45.0%。

2026年1月至2月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約229.42億元，同比下降9.0%；累計銷售面積約875,400平方米，同比下降29.7%。

上海財經博客「蛋小黃」在其最新的網媒節目中表示，要理解當前上海樓市的真實情況，首先要看中海地產的數據。作為地產行業中的「優等生」，其市場表現往往被視為行業景氣度的重要風向標。

2月26日，上海正式推出樓市調整政策「滬7條」。該政策主要從限購、公積金以及房產稅這三個方面調整，包括放鬆限購條件、擴大購房資格、提高公積金貸款額度等措施，試圖通過降低購房門檻來刺激市場需求。

政策推出後，多家大陸媒體迅速報道樓市「回暖」跡象。例如，《21世紀經濟報道》以「『滬7條』落地一周：溫州客戶閃現，上海樓市『春意』漸濃」為題稱，上海鏈家數據顯示，新政落地後，新房線上諮詢量上升106%。3月1日作為新政後的首個周末，新房線上諮詢量較1月周末上升80%。同時，58安居客平台數據顯示，新政落地首周，用戶主動諮詢量環比增長97.6%，留電轉化效率提升180%。

另一家媒體「財聯社」亦以「上海樓市新政滿一周：需求側熱度回升二手樓迎『開門紅』」為題報道稱，上海二手樓市場修復力度超出市場預期。

然而，「蛋小黃」指出，如果市場真的出現明顯回暖，中海地產的銷售數據理應同步改善。但實際情況卻是「量跌得比價快」——成交面積大幅縮水，樓價卻仍在勉強維持。這說明中海地產主打的豪宅市場已經賣不動了，單價雖然死撐，但「去化面積」慘不忍睹。

他認為，當市場壓力已經傳導到核心央企房企時，意味著過去被視為最具保值能力的「央企房產」神話正逐漸動搖。這不僅僅是銷售數據的下滑，更象徵著市場信心的轉折。