中共當局為了保增長和提振消費信心,自9月份以來,中共當局打了一套組合拳,試圖刺激房地產。但這種政策性刺激只是曇花一現,中國房地產市場早已進入供大於求的時代,置業者信心發生了根本性變化。
大陸樓市回暖?
自9月份以來,中共當局打了一套組合拳,試圖刺激房地產,包括降準、減息、按揭減息、調降第二層樓的首期比例等等,還明確提出「要促進房地產市場止跌回穩」。
到了10月份又公布了一系列政策,包括將「白名單」項目的信貸規模增加到4兆元人民幣, 100萬套城中村改造、危舊樓改造,及下調存量按揭利率等。
隨著房地產政策變得寬鬆,據大陸房地產研究機構克而瑞監測,今年十一長假期期間,22個重點城市認購面積成長了26%,10個重點城市的二手樓成交面積成長161%。
但成交量大漲卻無法保證樓價回升。中指研究院的數據顯示,10月份100個城市的二手樓價格同比下跌7.27%,創歷史新高。
《中國房地產報》報道,整體市場依然以「買方市場」為主,普遍價格穩定。不少二手樓業主借勢加快出售,以期在一手樓特價潮中實現置換。
據58安居客房產研究院統計,上海16個行政區中,徐匯區10月的新樓價格環比9月略增0.06%,長寧區環比上月下跌21.83%,其餘14區都是持平狀態。
《金融時報》報道,一位專注於高端房產的北京經理人表示,房地產市場正在「升溫」,但價格沒有上漲的跡象。「許多人仍在等待。」她說,「因為這項政策不會對每個人產生重大影響。」
在以大學聞名的海淀區,最近房產的售價為每平方米8萬至11萬元人民幣,低於去年年底的14萬元人民幣和最高時的20萬元人民幣。一位銷售經理人表示:「一些業主非常渴望出售,願意協商。」
曇花一現的樓市回暖
大陸房地產市場的短期回暖,被認為只是曇花一現,更多是一種政策帶來的假象,而非市場本質的轉變。
9月底廣州購房限制全面解除,醫生Jackie Chen首次購置了一套三居室二手公寓,價格略低於500萬元人民幣。他告訴《金融時報》,「短期內,市場可能比較穩定,但長期來看,(市場)將繼續下滑。」他還指出中國人口正在減少,刺激措施「只會減緩下滑速度」。
麥格理集團(Macquarie Group)首席中國經濟學家胡偉俊(Larry Hu)表示,「過去三年,房地產行業有過幾次虛假的曙光。」政府曾在2022年初、2022年6月、2023年初和今年5月出台過支持措施,「每次房地產市場最初都會因政策放鬆而反彈,但很快就會走弱。」
今年5月份,央行連續發布三項新政策,提振市場信心,結果樓市仍然跌跌不休。8月份,中國新建房屋售價同比下降了5.3%,為9年來最快的跌速。
大陸財經作家吳曉波將當局一系列政策鬆綁,比喻為一間「前堂打掃得乾乾淨淨,菜品備得整整齊齊,服務員笑臉相迎的那家火鍋店」,然而癥結點在於被樓市跌了30個月「嚇怕」的老百姓,還敢不敢進場?
目前中國房地產市場早已進入供大於求的時代。從長遠來看,維持目前的房屋需求水平可能是不可能的。
中國的人口增長率已從1982年的1.47%,下降到2022年的-0.01%,同時生育率也在下降;中國城鎮家庭的房屋自有率已達到96%,幾乎沒有任何增長空間。
2020年中國城鎮人均房屋面積達到38.6平方米,比2000年增長近一倍,商品房待售面積近年來快速增長,意味著房屋需求萎縮,部份新增房屋供應出現過剩。
根據彭博經濟研究公司今年5月份的數據,中國有相當於6,000萬套未售出的公寓,如果沒有政府幫助,這些公寓需要四年多的時間才能售出。供應過剩正以十年來最快的速度拖累樓價,讓人們沒有理由買樓。
其中北京的情況最糟糕,需要48.9個月才能售出,其次是武漢,需要42個月。
消費者信心被耗盡
長期以來,中國民眾普遍「有房才有家」以及買樓是最安全投資的觀念,這成為推動房產投資的動力因素。
根據2020年中共央行統計,中國城鎮居民家庭擁有的總資產中,70%為商品住宅,超過41.5%的城鎮居民,家庭擁有兩套及以上房產,城鎮居民家庭平均擁有1.5套房產。
但自2021年到現在,大陸樓價已跌了三年多了,過去民眾買樓賺錢的觀念正在逐步瓦解,信心也被耗盡。
數據顯示,深圳樓價見頂是在2021年2月,當時是全國最貴的城市,而四年來累計跌幅為37.3%,跌回2016年8月;北京樓價距離高點下跌了27.4%,跌回2016年8月;上海樓價跟最高點下跌了27%,跌回到2016年5月;廣州離最高點下降26.8%,跌回到2017年6月。
即使是大都市地區的業主,也開始不再相信數十年來的信念,即房地產是一種可靠的財富保值手段。
易居中國研究與發展研究所所長嚴躍進告訴彭博社,「長期來看,置業者對大城市的信心發生了根本性變化,」「雖然低線城市的未售房源較多,但庫存問題主要存在於大城市。」
根據《DT商業觀察》發布的「2024年輕人購房意願調查報告」,有33.1%的人認為買樓不是人生的必要選擇,大多數人對於買樓持觀望態度。
數據還顯示,60.8%的人希望房產至少要保值,34.4%的人接受房子有可能貶值,只有不到5%的人還在追求明顯的價值增長。
與此同時,大陸民眾居民存款創下歷史最高紀錄,顯示出消費者信心接近幾十年來的最低水平。
《第一財經》報道,居民存款在人民幣存款中佔比不斷上升,從2016年的佔比39.7%上升到2023年的48.2%,到了2024年4月,居民存款佔比已超過49%。
在中共當局全面左轉的過程中,中國民眾信心不足、存錢不願意花錢,已形成一種普遍社會心理,每個人都在說,接下來的10年,一年會比一年糟。
「感覺我大多數身邊的人,都做好過苦日子的準備。現在確實很現實,就是大家都輕易不願消費。」 南京李女士告訴《大紀元》。#
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