葉曉：斷崖式下跌 中國樓市陷三大魔咒

中共國家統計局日前公布一季度GDP同比增長5.3%，高於市場預期的4.9%和去年四季度的5.2%，網民嘲笑投資、消費、淨出口三駕馬車都熄火了，還跑這麼快，純屬第四架馬車統計局的功勞。

不過，連第四架馬車也「拉動」不起來的是中共的房地產，實在是爛泥扶不上牆，造假都沒法造，中共也不得不承認1-3月份，全國房地產開發投資22082億元，按可比口徑計算同比下降9.5%。這是房地產投資連續第四個季度的負增長。

全國樓價比頂峰下降21%，45城連降3個月

中共國家統計局近期公布，2024年3月份，全國新建住宅銷售額和銷售面積分別為9296億元和9383萬平方米，平均成交價格9907元/平方米，與2023年4月頂峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2562元，降幅達21%。

與2023年4月相比，2024年3月份，包括北京、天津等10個省份的東部地區的新建住宅平均成交價格下降21.6%。

在國家統計局納入統計的70個大中城市中，有57個城市新建住宅價格指數環比2月份下跌。一季度，45個城市的新建樓價指數連續下跌。

一季度，全國新建商品房的住宅銷售面積同比下降23.4%，降幅超過了2023年全年的8.2%。3月末，商品房待售面積中的住宅待售面積同比增長23.9%。日經中文評論，持續的銷售低迷導致庫存增加，房地產企業對新增投資持慎重態度。

二手樓方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年1-2月百城二手住宅價格累計下跌0.93%，跌幅較2023年同期擴大0.80個百分點。重點25城二手住宅成交套數同比下降13.1%。

斷崖式下跌，深圳二手樓陷成交窪地

樓價下跌，深圳的中產們為了及時止損，斷崖式拋售房產，但在經濟大環境不好的情況下，賣的沒有買的精，樓價抗跌成了買家出手的核心指標，而降價賣樓成了賣家不得已的選擇。

據樂有家研究中心數據，2023年深圳二手樓成交周期平均為178天，是近5年的最高點。2021年客戶平均看8.9套房就會成交，2022年是11.3套，2023年是13.2套。在買樓市場馬拉松式的挑房過程中，降價幾乎就是唯一的出路。

2023年，深圳二手樓成交均價約為每平米6.5萬元，同比下跌12%，較2021年一季度歷史最高點每平米8.3萬元/平方米下跌22%。部份片區及樓盤的成交價打回5年前的2018年，與最高點相比跌幅30%-40%。

2023 年，深圳二手樓成交最活躍的30個熱點片區，樓價同比全跌。部份豪宅片區出現雙位數的降幅，前海、蛇口、香蜜湖、後海二手樓價同比分別下降12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。

據樂有家研究中心統計，深圳2024年3月成交的二手樓當中，有81.4%房源以低於2021年2月發布的參考價成交。

量價齊跌成了深圳二手樓市場的新常態。2023年上半年，深圳的2.7萬名中介共賣出2萬套二手樓，一名中介一年只能賣掉1套房。

2021年初，業主「小飛俠」意欲480萬出售2017年48平米的精裝房，直到兩年後的2023年6月才降價160萬賣掉這套緊鄰寶安翻身地鐵站的老破小。

2023年，業主楚楚以335萬元的小區最低價將自己的房子掛盤一年，無人問津，最後降價70萬賣掉。2017年以251萬入手的房，加上稅費、傢俱家電是260萬出頭，算上賣樓中介費，幾乎和成交價265萬持平，但5年的42萬的利息就虧掉了。另一業主林欣比成本價降價130萬才賣掉一套2018年的房子。

中共的樓市目前就是這樣一個殭屍產業，量價齊跌，全國都這樣，據中國房地產指數百城價格指數的調查數據顯示，2024年3月，全國100個城市二手住宅平均價格環比下跌0.56%，同比跌幅擴大至4.80%。

專家：房地產三個「下降螺旋」

日前，野村證券中國首席經濟學家陸挺指出，今年一二月，房地產降幅比較大的不是一二線城市，而是三四線城市，三四線城市的房地產下行原因是三個「下降螺旋」導致，即三個負循環。

第一是樓價與地產銷售之間的關係。過去三年，國內很多地方樓價持續下行，而在樓價走低的時候大家往往不會積極買樓，可能又造成新的樓價下跌壓力。

第二是保交樓與新房銷售之間的關係。大城市尤其是一線城市的保交樓問題不是那麼嚴重，即使存在也主要是新房質量問題，但現在新房質量問題也開始影響一線城市居民購買新房的積極性；保交樓問題主要發生在部份低線城市，很多低線城市往往人口流出、增長乏力、基本面欠佳，一旦產生保交樓問題，大家轉而不買新房、只買二手樓，開發商就更可能面臨資金鏈斷裂風險，進一步加劇保交樓問題。

第三是開發商買地、地方財政與新房銷售之間的關係。房地產開發商減少購地，地方政府土地收入就會下降，地方政府支出隨之減少，可能影響當地公務員和其他機關事業單位員工的工資。而越是在低線城市，這部份人群越是當地消費和投資的主力。

陸廷認為，以上三個「下降螺旋」現在還沒被徹底打破，是現階段面臨的主要問題和難點。我認為房地產仍值得高度重視。房地產這個行業已經超跌，但房地產還沒有企穩，房地產板塊還在方方面面地影響中國經濟。

其實，專家所說的三個負循環，其實質為中共房地產衰落的互為因果的三個魔咒，根本原因是中共當局強調政治安全，維護極權獨裁，打擊民企，打壓房地產，國進民退，重回計劃經濟，步步皆昏招導致的。