萬科動作頻頻 能否「脫險」仍存疑

近日，深陷輿論風暴的中國地產頭牌企業萬科，施行一系列動作以期化解危機。不過萬科能否成功「脫險」，仍然存在很多不確定因素。

4月15日晚，萬科開發經營本部發布了兩則公告：一則是說明西北區域的組織和人員調整，另一則是說明鄭州公司總經理許沈波調動，張新亮接任。

萬科西北區域下設五大城市公司，現將蘭州和西寧重組為蘭寧公司與西安公司、新疆公司以及銀川公司成為四大公司，並對城市公司的所有總經理做了一次輪動。

這輪調整符合萬科過往的習慣做法。今年以來，萬科已經對南方區域、上海區域及北京區域先後進行了調整。

比起西北區域的人員調整，鄭州公司的人員調動更惹眼。

本次公告中顯示，任萬科鄭州總經理5年的許沈波被任命為開發經營本部合夥人，即調回地產總部上海工作。

這則公告等於回應了很多媒體在說的許沈波在4月14日提交辭呈的傳言。

此前一天，萬科剛剛進行了一次危機公關。

4月14日晚，在萬科召開的投資者會議上，萬科管理層對與會的中金、中信、摩根士丹利等多家券商回應了近期市場多種傳聞，並首次公開承認，當前的確遇到了階段性經營困難，流動性短期承壓，且表示接下來將立足自救，保交樓。

針對萬科有管理層人員「出國不回」及被邊境控制傳聞，萬科回應稱，不存在相關情況，集團管理層境外公務出行正常進行，萬科總裁祝九勝和集團聯席總裁朱保全分别赴中國香港和日本考察，祝九勝已回。

針對煙台多家公司聯名舉報萬科挪用資金等問題，萬科回應稱，煙台公安機關曾受理報案，經過3個月調查取證後，於2023年11月做出「不予立案」通知；同時，稅務機關對煙台萬科再進行稽查，目前沒有認定煙台萬科存在偷逃稅款之主觀故意。

萬科集團還稱，正在向法院提起民事訴訟，並向公安機關進行刑事報案，追究煙台合作方於2024年4月在網絡對公司和董事會主席的誹謗和惡劣影響。

中國大陸媒體紛紛報道萬科的回應，外界對萬科不利的輿論風暴緩和下來。但萬科的財務狀況卻未能安撫債權持有人。

流動性資金困境

萬科的一大難關是現金不足以還債，現金儲備一直在持續減少，一部份還要償還合資夥伴的款項。

萬科的現金截至2023年末約有184億元人民幣，同比下降了59%。這些金額不足以覆蓋2024年到期的215億元（約29.7億美元）公債。

據瑞銀集團的估計，萬科每月的合同銷售額需要達到280億元（約38.7億美元）才能在自由現金流的基礎上實現收支平衡。2024年以來到目前為止，萬科從未達到這一目標。瑞銀的這一樂觀估計包括假設萬科的合資方不會發生流動性撤資。

銷售回款是房企自有資金最主要來源。萬科受2021年以來中國經濟持續低迷的整體環境影響，銷售利潤持續下滑，在2024年更嚴重，1、2月份兩個月，萬科合同銷售金額僅約334.7億元（約46.2億美元），比2023年同期減少250多億元（約34.5億美元），同期衰退43%。而較2021年同期1,166.3億元（約161.1億美元）相差更遠。

萬科管理層日前承認，面臨又一個「剪刀差」——經營業務的收益不足以覆蓋正在「爬坡」的銀行貸款利息。

另外，萬科從股市融資的途徑也基本被堵死。

今年3月，世界三大評級機構之一的惠譽將萬科的長期外幣發行人違約評級由「BBB」下調至「BB+」，並將萬科的評級列入負面觀察，意味萬科的評級有可能進一步被下調。「BB+」為非投資等級，俗稱垃圾級別。惠譽表示，將萬科評級下調至垃圾級別，反映萬科銷售業績疲弱，同時資本市場波動限制了公司的融資渠道。

至此，萬科的信用評級被世界三大評級機構穆迪、標普和惠譽全部下調至非投資等級的垃圾級。

萬科會馬上爆煲嗎？

根據萬科年報顯示，從2011年到2022年12年，萬科合計營收為3.4791兆元人民幣（約4,800億美元），分給股東906億元（約125.2億美元），佔營收的2.6%。支付員工薪水1,197億元（約165.4億美元），佔營收的3.14%；合計股東股息共佔營收的11.16%。

在這12年中，萬科支付銀行貸款利息1,780億元（約245.9億美元），佔營收的5.12%；支付工程與建材款項1.2248兆元（約1,700億美元），佔35.2%；向政府買地花了1.2172兆元（約1,700億美元），佔34.99%；支付各項政府稅費為4,647億元（約617.2億美元），與買地費用合計佔總營收的48.36%。數據顯示，萬科的營收中有近一半到了政府的手中，有三分之一多養活了工程建設企業。

北京資深經濟師林鴻（化名）對大紀元表示，就中共政府運作的角度看，可能會儘量撐著萬科不馬上爆煲。2024年第一季，萬科對新華保險的融資債務就一直被拖著不還，只繳利息而不用還本金，就是明顯的案例。不過，用行政手段撐著萬科不倒，會導致金融機構的資金流動性越來越少。客戶放在保險公司的資金會被虧掉，銀行也會用各種名目限制儲蓄客戶提款。

萬科能否再得國資救助？

萬科是中國房地產企業的標竿，主導萬科營運的第一大股東又是中共國企深圳地鐵，政府到底願不願意救萬科，深圳國資還可以拿出多少「真金白銀」救萬科，外界和市場都在關注。

去年11月，萬科遭遇股債雙殺，在深圳國資的強力支持護盤下，萬科得到了充足融資並度過了市場危機。

曾任深鐵董事長的辛傑當時稱，深圳地鐵集團將會承接萬科在深圳部份城市更新專案，交易金額預計超過100億元（約13.8億美元），以此為萬科注入新的流動性。「如果還有需要，我們也會研究出台其它措施，源源不斷為萬科提供支援。」他提到。

深圳國資支持萬科投入百億元規模以上的流動性，這是萬科反覆提及的。但是對於「深鐵於三季度業績會時提出計劃為萬科注入100億元的流動性，已注入多少？」的問題，萬科在4月5日並未明確回應，只是複述深圳國資所說的支援措施。

林鴻表示，深圳地鐵2017年花了664億元（約91.7億美元）買了入主萬科，每年為了貸款至少付利息35億元（約4.8億美元），如果以7%左右的非標準貸款利率估算，那麼至少借款500億元（約69.1億美元）。以非標準貸款最多7年加2年的存續期看，深圳地鐵融資斷頭的時間可能很近了。深圳國資委不可能再掏錢救萬科。以目前的股價，理論上看，如果萬科倒下，深圳地鐵很可能跟它一起躺下。