2021年加拿大房市回顧和新年展望

2021年疫情下，加拿大房市又度過一個火爆年，火爆之程度，連專家都直呼找不到詞來形容。超低利率環境，加上需求旺盛，2021年10月全國平均房屋銷量和房價均創新高。專家認為，全國買房擔負力創過去31年新低。

RBC高級經濟師霍格（Robert Hogue）對媒體表示，全國各地買家需求旺盛，房源接近歷史新低，導致買家競爭激烈，支撐和推動房價上漲，造成過去一年中買房負擔力急劇惡化。

疫情爆發前，安省房市就已十分火爆，人們買房艱難，如今是連想都不要想了。霍格認為，被完全排擠出安省市場的買家，有可能搬到草原省和大西洋省等房價還沒發展到如此瘋狂地步的地區。

據雅虎財經網報道，大多倫多地區地產經紀阿利女士（Nasma Ali）表示，要能找到一個詞來形容過去一年房市的話，恐怕只有「狂熱」一詞了，如黑五般的狂熱。

阿利表示，由於越來越多買家追求更寬敞家居空間，大多區郊區和周邊城鎮房市異常火爆。房價這種漲幅，根本沒法持續，希望2022年能有所放緩，但到2022年春夏兩季，估計需求仍持續超過供應；到7月，尤其是8月，行情應有所放緩，到時估計是最後一批因疫情要搬家的人。

從業26年的資深按揭經紀巴特勒（Ron Butler）透露，過去一年中，房市火爆帶動按揭市場火爆，許多按揭經理人公司日常業務總量比上年增50%，非常反常。

巴特勒說，有些省房價漲幅驚人，一個地區房價短短一年漲40%，完全不可能，極不正常。2022年年初由於房源持續緊張，房價估計還會持續上漲，但隨後可能會有政府干預、法規變動，尤其是央行加息等，行情會有所放緩。

他提醒，政府干預和房價反應之間會有延時，也就是政府宣布干預初期，因大量買家會趁新規正式生效前趕緊入市，房價仍會有短期的猛漲，之後才會開始反應。

Teranet最新數據顯示，多倫多四分之一的房子被炒房者買走，安省四名買家中就有一人擁有多套物業，有些經紀這一數據更是高得離譜。

地產專家拉比多克斯（Ben Rabidoux）認為，這些炒房者估計會是政策首要打擊的對象，打擊辦法很多，比如將第二套物業首付要求從目前的20%提高至35%，禁止用房屋淨值抵押貸款（HELOC）或其它物業抵押貸款方式貸款買第二套物業等；收緊投資物業按揭等等。

拉比多克斯表示，這些措施都會對炒房需求造成實質性打擊，消除大量投機泡沫，但同時也會嚴重影響無保按揭業務大增的銀行。

他認為，鑒於加拿大金融機構管理辦公室（OSFI，銀監局）最近提到大量家庭負債沉重，收入與貸款債務嚴重失衡，說明銀行貸款大量放水，銀監局有可能在按揭壓力測試中新增債務與收入比限制，或要求銀行將未提取HELOC計入償債比數據中。

他認為，話雖如此，除非市場出現極其嚴重衝擊，2022年市場走高至少還會持續到下半年。

Royal LePage地產經理人公司認為，大多區和大溫區明年房價估計分別漲11%和10.5%，哈利法克斯估計漲10%至51.92萬元，愛民頓漲5%，卡加利、溫尼泊和里賈納漲6%。

Royal LePage大西洋分公司經紀洪森伯格（Matt Honsberger）2022年大西洋省房市展望報告認為，哈市房屋庫存僅二周左右，長期存在房源緊張問題，這些都會影響房屋銷量，儘管外省買家需求旺盛，2022年房屋銷量估計會下跌。

報告還認為，外省買家需求一直是推動當地房價上漲主因，而且已經開始延伸至Annapolis Valley等郊區小鎮和度假小鎮等。

普通家庭買不起房，三級政府紛紛發誓會想辦法解決。聯邦自由黨政府承諾2022年聯邦預算會納入住房政策，安省為此成立專家工作組，多倫多通過了住宅空置稅。

年輕人維權團體Generation Squeeze創辦人、卑詩大學教授科肖（Paul Kershaw）呼籲，希望各級政府政府能更明確，確保房價穩定，收入增長能跟得上房價漲幅。三級政府的未來房價政策如果不明確，2030年前就沒法確保所有加國人都住得起房。

科肖提醒人們，不要只關注政府政策細節，而是關注大局，如更多強調房子首先是用來居住，而不是用來投資以尋求回報。#

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