三道紅線壓身 陸房企為減債使出渾身解數

中共日前對大陸房企劃定了三條紅線，強制房企去槓桿及限制其融資，為了減輕債務壓力，大陸恆大集團啟動分拆上市，另一家富力集團也再次配股融資。

為降低債務房企使出渾身解數

恆大集團是大陸房企的龍頭企業，但是恆大同時踩了三道紅線，為了降低負債，恆大啟動了配股和拆分。

據《21世紀經濟報道》9月17日消息，恆大集團旗下恆大汽車15日發佈公告稱，將以配售新股的方式共募集約40億港元，配股所得款項主要用於新能源汽車業務發展，並彌補其虧損，還有助於改善恆大流動性和降低負債比率。

早在8月13日，恆大集團就發出了拆分物業上市的公告，並引入戰投入股235億港元。恆大總裁夏海鈞表示，此舉預計降低恆大負債率19個百分點。

另一家同樣踩到三道紅線的大陸地產商富力集團9月15日晚間發佈公告，以每股9.82港元的價格配售2.57億股新H股，共募集24.98億港元。所得款項用於償還公司的境外債務。

而在去年的12月19日，富力已經配售2.73億股新H股，配售價格為13.68港元/股，所得款項用途與本次配股一致，即償還負債。

相隔時間不長的兩次配股，皆因富力集團的資金壓力。富力2020年中報顯示，富力剔除預收款後的資產負債率約為78.16%，淨負債率為177%，現金短債比也遠小於1，都突破了融資新規「三道紅線」的底線。

配股之外，富力還擬分拆上市緩解債務壓力。9月10日有消息稱，富力地產擬在未來10個月內分拆酒店業務，以房地產信託基金（REITs）形式在新加坡上市，對此富力未予置評。

另外，一些房企通過引入戰投降低負債率。9月9日，泰康保險通過協議受讓的方式，受讓陽光城集團13.53%的股份，成為第三大股東。

陽光城集團2020中報顯示，陽光城除預收款後的資產負債率為77.62%，淨負債率為115%，現金短債比為1.32，踩了兩道紅線。

華南一家房企高管稱，各家公司近期都在研究如何調整債務結構，以及通過更多的資本運作等方式，以使得財務數據符合監管要求。

克而瑞研究顯示，截至2020年中，179家房企總有息負債規模為84,165億元人民幣，較期初增長了6.64%。其中，76家重點房企總有息負債72,913億元人民幣，較期初增長6.18%，淨負債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%,結束了連續三年的下降趨勢，超過六成企業的淨負債率有所上升。

中共劃下三道紅線迫使房企去槓桿

為了迫使房企降槓桿，8月20日，中共住建部、央行召開重點房地產企業座談會，明確了收緊地產開發商融資的「三道紅線」，即：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

根據「三道紅線」觸線情況不同，中共監管機構將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，分檔設定有息負債規模的增速閾值：每降低一檔，上限增加5%，即：若三道紅線全部觸及，則房企的有息負債就不能再增加；若觸及兩條，則有息負債規模增速不得超過5%；觸及一條，則增速不得超過10%；一條未中，則增速過不得超過15%。這意味著未來房企有息負債的增長將進一步受限。

數座大山壓頂房企日子難熬

對大陸房企來講，近來的日子真是不好過。

首先，今年下半年，大陸房企有境內外融資債券到期規模約為5,588億元（人民幣，下同），較上一年增加58%，大陸債務集中到期，房企下半年面臨巨大償債壓力。萬達、恆大、綠地、綠城、華發5家房企下半年到期債務最多。

其次，融資受到嚴格限制，如果是踩到三道紅線，將不允許發債融資，房企之前的借新還舊招數失靈。

中報數據顯示，上半年76家房企中約有91%房企未能達標，尤其是剔除預收款後的資產負債率通過率僅20%；觸及三道紅線的紅檔企業有16家。

再有，受瘟疫打擊，房企銷售普降。融資受限，債務壓頂，房企銷售回款成為解決現金流的重主要途徑，但是受瘟疫影響，大陸售樓處被迫關閉了1個月，雖然近來在房企促銷之下，銷售有所回升，但大陸24個城市日前升級了樓市的調控措施，使房企希望搭乘「金九銀十」銷售旺季的希望落空。

另外，大陸房企的毛利率出現下滑。據40家已經發佈半年報的上市房企的數據顯示，和去年同期相比，有30家房企的毛利率出現下滑，其中，建發國際集團的毛利潤率從2019年上半年的40.62%下滑至21.89%，下滑幅度最大。不僅是中型房企，大型龍頭房企的毛利也出現下滑，碧桂園的毛利率從2019年上半年的27.16%下滑至目前的24.27%。中海地產毛利率亦從2019年上半年的34.89%下滑至目前的30.59%。