從房住不炒到房住不跌 中國房市轉向？

儘管中共住建部最新表態說房地產調控將保持政策連續性，但一線城市率先轉向，再加上中共面臨內外交迫的經濟困境，都表明2019年中共的房市政策已從「房住不炒」轉為「房住不跌」。

中共在2019政府報告中絕口不提「房住不炒」，而日前中共住房和城鄉建設部部長王蒙徽在兩會接受採訪時稱，房地產調控將保持政策的連續性和穩定性。不過住建部的所謂政策連續性，依然是延續去年底的房市政策：「因城施策」+「三穩」（穩地價、穩房價、穩預期）。

在外有貿易戰衝擊、內有經濟下跌壓力的大環境下，房市不但關係到絕大多數中國人的切身利益，更關係到中共穩經濟、保政權的政治目標。然而截至目前，中國房市不容樂觀。

野村證券陸挺團隊在最新的房市研究中指出，整體來看，2019年1—2月房市仍處下行區間，其中一線城市市場出現較為明顯的復甦，但三四線城市的房市表現不佳，或在未來拖累全國房市。

土地市場的情形與房市類似。根據WIND的100個城市土地銷售數據，今年1-2月一線城市土地購置（按面積計算）同比增長56.7%，高於去年四季度22.1%的增幅，表現出復甦跡象；但二線、三四線城市的土地購買量則分別同比減少24.1%和19%，與去年四季度增速（-6.6%和0.8%）相比，越發疲弱。

土地和樓市的銷售數據都顯示，一線城市房市雖有所復甦，但中國房市整體仍處低迷階段。

另外，房地產開發商還承受著融資壓力。房企在面臨收入下跌的同時，還承受著償債壓力，可能會壓價售房來加速回款，進而加大房市下行的心理預期。

在這種壓力下，中共其實早已出手托市，針對樓市的「定向減息」和「減稅」已經全面展開。

今年1月起，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市率先對「個人出租房屋」進行減稅。稅率分檔調整，一般都出現了50%的降幅。北上深廣同時啟動第二輪「樓市減稅」，針對二手房交易裏的「增值稅附加」減稅，降稅力度也普遍是50%。

中共在降稅的同時，還開始「定向減息」。3月12日融360大數據研究院監測數據顯示，2019年2月全國首套按揭款平均利率為5.63%，環比下降0.53%，這已是首套按揭平均利率連續3個月下降。

目前首套按揭款利率最低的10個城市裏，首次聚齊了四大一線城市。最低的10個城市依次是——上海5.06%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、深圳5.46%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、廣州5.55%。

也就是說，北上深廣四大一線城市正在帶頭針對樓市「減稅」，同時還在引導按揭利率走低。

四大一線城市的房地產市場，稱得上是中國房市的風向標。深圳、上海等一線城市不但是上一輪房市領漲的城市，同時也是最早開始調控，出台限購、限貸、限價、限商政策的城市。

如今中共要「因城施策」托住房市，四大一線城市又當起了排頭兵。

一線城市針對樓市的「定向減息」和「減稅」，表明中國房市已開始「鬆綁」，中共政策轉向防止房價下跌。

另據「融360金融平台」研究，餘額寶是中國樓市的一面鏡子，餘額寶收益率直接關係到中國樓市的漲跌。

餘額寶從2013年推出後，收益率先攀升至2014年末逼近7%的高峰值，當時正是樓市最冷的低谷期；隨後餘額寶收益率下跌至2016年10月份2.3%的的低谷，那個時期正值中共貨幣大放水、市場上資金充裕，一二線城市樓市進入最火爆的瘋漲期；其後漲漲跌跌，往往對應著樓市的冷暖起伏。

融360認為，餘額寶收益率是中國市場利率的縮影，而房價對市場利率向來敏感, 在市場利率（餘額寶收益率）上升的時候下跌或調整,反之則上漲。

而餘額寶3月以來的「7日年化收益率」，一直在2.424%~2.440%的低谷區間徘徊，這對應著樓市有上行的資金動力。

只是，目前中共的房市調控尚未完全放開，按揭利率也還沒取消上浮，尚未「打折」，因此樓市走向還不明顯。

此時四大一線城市的動作就頗具指向性。在地方政府調控受「一城一策」制約，尚未放開手腳大鬆綁之際，一線城市推動按揭利率下行，或許會引導各地城市給上浮的按揭利率先行「鬆綁」，推動全國按揭利率整體加速下降。

當然，無論中共的房市調控如何鬆綁，按揭利率如何下降，試圖用房市來拉動經濟的做法，只能是飲鴆止渴，只會在樓市中積蓄越來越大的債務風險，最終引爆經濟和政權崩盤。#

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