反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.59，按周再跌0.69%。分區指數全線報跌，港島、九龍、新界東及西分別下跌0.61%、0.86%、0.39%及1.1%。其餘領先指數亦全線調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.41%、0.75%及0.77%。中原代理人指數(CSI)最新報41.95，按周回升1.39個百分點。

二手樓價繼續調整，CCL連跌11周，累積跌幅6%。八大指數又再全線報跌，是六周以來第四次，除了新界西跌幅較大外，其餘跌幅少於1%。新界東及小型單位仍未止跌，兩者皆連跌15周。

由信置牽頭發展的觀塘項目「凱滙」以低於市價開售4百多伙，迎來15倍超額認購，開售當日全數沽出。發展商打鐵趁熱再連環加推近3百伙，平均呎價亦上提6%，亦即日沽清，顯示市場有相當承接力。

政府托市隱晦進行

樓價連續下跌三個月，開始有聲音呼籲政府出手救市。特首林鄭（月娥）出席香港經濟峰會論壇時表示，樓市下跌是好事，若幻想政府會出招救市，可以「慳番」云云。

事實上，現時樓價仍較林鄭上任時高出9.7%，樓市牛市持續15年出現調整亦屬正常，樓價稍回就要求政府托市不合情理。話雖如此，政府托市的行動卻一直以隱晦方式進行，根本不需要任何人提點，只要讀者細心觀察便不難發現各種蛛絲馬跡。

例如公營房屋供應嚴重延誤，拖了多年仍不願增加公營房屋比例。在賣地上，近期推地明顯減少，未能達致每年1.8萬伙的供應目標。政府可以「不賤賣土地」為由設定地皮底價讓地皮流標，又可推地王刺激市道。供應不足，政府卻利用各種引入人口政策增加需求。若有心處理樓市問題，怎會搞了七年仍在討論土地來源問題？

經濟因貿易戰面臨風險，若樓市下滑，（香港）特區經濟勢受雙重打擊，政府還要保住賣地收益這個主要收入來源，穩住樓市是政府的底牌。梁振英上任時直言樓價超越負擔能力，以當時樓價水平計算及居屋以52折定價作參考，樓價起碼要跌四成才是市民的負擔能力。政府會讓樓市小幅調整，卻不會讓樓價有如此幅度下跌，因經濟和政治上根本無法承受。政府將繼續利用各種隱晦方式托市。

海外置業概念熱炒

特區樓價長期極度超越負擔能力，令大部份市民及年輕一代無能力置業。即使有能力上車，大多亦面對極不合理的壓縮空間，加上近年政府又推出多項調控措施，令不少市民及投資者有意轉戰海外房地產。

數年前就興起投資日本房地產，近年又追捧泰國地產，投資大陸房地產更是方興未艾。自去年中共提出港珠澳大灣區概念後，政府全面配合，吹捧大灣區發展潛力無限，加上基建配套如港珠澳大橋及港深廣高鐵開通，利用大灣區「一小時生活圈」引出的置業概念應運而生。近日更有「專家」建議即使在港未能置業，亦應透過在大灣區置業對沖風險云云。

無可否認，投資海外房地產有一定機遇，但涉及相當風險，政府更以政治理由強調海外尤其是大陸置業的風險。有見風氣日盛，實在有必要把風險詳細分析，準買家切忌羊群心理，片面聽取成功個案，倉猝決定。

其一，很多廣告以呎價一千幾百元、一兩百萬就可擁有千呎豪宅或獨立屋作招徠，聽似極為吸引，但準買家絶不能以全球最高的香港樓價衡量外國的物業價值。價錢合理與否應以當地負擔能力及樓盤位置及定位作衡量。典型的例子就是中國一線城市市內住宅，樓價負擔比率實際上跟香港不相伯仲高，縱使金額較細，投資風險類同。

其二，特區的租務回報平均只有兩三厘，其它地區的租務回報遠較香港高，但不能單看回報數字以決定投資是否吸引，還要看當地貨幣的基礎利率。例如馬來西亞當地貨幣一個月銀行定期存款越三厘，沒有六七厘的租金回報不足以抵銷基本風險回報。

認清風險三思而行

其三，必須考慮淨回報。很多廣告標榜高租務回報，甚至保證投資初期回報率，計算方式往往是年租值除以樓價，完全未能反映實質回報。以日本住宅為例，不少廣告刊登租務回報有十厘八厘，但實情是固定資產稅、都市計劃稅、管理費、修繕費、維修管理費、災害保險佔回報三成。

投資外國物業將衍生額外費用，例如需聘請當地物業管理，費用相當於租值5%至15%不等。當然還要考慮當地稅務，租金收入必須繳稅，大部份地區都有資產增值稅，中國大陸亦醞釀推出。有地方報稅非常複雜，需額外聘請專業人士報稅，又是一筆費用。到底淨回報是多少，必須仔細計算清楚。

其四，物業以當地貨幣計算，貨幣波幅巨大，匯率風險不容低估。回顧歷史數據，例如英鎊自15年高位貶值近四成，泰銖對美元四年間貶值越四成，人民幣80年代至90年代中貶值4.5倍，15年匯改貶值8%。相反，港幣與美元掛鉤，往往就是美元強勁令港元固定資產價格下跌之時出現入市時機，屆時在非美元貨幣資產套現，恐怕是時機錯配。

其五，留意交易對手風險，主要是仲介，若是一手新盤還需留意發展商。信譽良好的仲介及有一定實力的發展商通常在收費及樓價上反映，壓低回報。仲介不良銷售手法及欺詐行為難以追討，發展商財力不足盤爛尾更隨時血本無歸。有些地區法律執行保障不足，萬一發生爭議，能否受到公正對待未知。

其六，必須留意業權。不少國家為外來投資者設時限或比例的業權限制，有些樓盤只有土地租賃權沒有土地擁有權，影響價值，有些地方甚至採光權可獨立出售，樓盤價格看似吸引，但隨時因鄰近地區重建阻礙景觀而價值大打折扣。若準買家沒有這方面的知識，單靠仲介提供資料是否足夠？

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畢竟物業涉及一筆過大額投資，甚至因按揭而涉及槓桿成份，海外置業更需額外資訊。除非閣下有相當可觀的資產，難有分散投資可言。利用投資外國房地產以對沖在特區置業風險，考慮因素眾多，準買家務必仔細衡量風險，三思而行。◇

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