在多個融資管道收緊後，永續債和信託資金成為不少房企的重要融資管道，未來這些資金的成本將進一步侵蝕房企的利潤。而當下大部份房企的資金面已十分緊張，分析師預計，未來房企償債能力將惡化。

同策諮詢研究部統計的資料顯示，2017年前9個月，大陸40家典型房企融資額高達5828億元。該機構表示，以9月份為例，上述40家典型房企所有已披露融資成本均高於5%，其中銀行口徑的中期票據、境內、海外銀行貸款利率相對來說較為平穩，而更為市場化的公司債、其它債權融資則利率波動更大。

具體來看，銀行口徑中，中南建設為子公司擔保融資2.1億元，期限為3年期、利率為5.23%；公司債方面，9月份僅有的一筆公司債為世茂股份發行的10億元3年期公司債，利率為5.15%；中期票據方面，僅有的一筆中期票據為泰禾集團成功發行的第二期20億元中期票據，為3年期利率7.5%。而融資成本最高的一筆為中南建設通過應收款債權轉讓融資10億元，期限為3年期，利率為9%。

隨著公司債發行收緊，信託融資和發行永續債再度成為房企融資的主要融資方式。40家典型房企在9月份的融資中，信託貸款籌資總額位居第二，較8月份大幅提升（暴增501.82%），其中涉及5家上市房企9筆信託貸款，融資總額等同人民幣86.06億元。

7月份以來，綠城中國、遠洋集團、中國金茂和華僑城等大型房企都啟動了永續債融資。永續債也叫無期債券，是非金融企業（發行人）在銀行間債券市場註冊發行的無固定期限、內含發行人贖回權的債券。

業內人士稱，不少開發商已經重啟永續債融資，或者加大信託融資額度，未來這些資金的成本將進一步侵蝕利潤。永續債之所以成為利潤黑洞，在於利率會重設，若不能在一個時間段償還債務，那麼重設的利率將會不斷飆升，一般來說3年後所支付利率可能高達9%，甚至更高。

需警惕債務償還高峰來臨

實際上，當下不少房企已負債纍纍，不久的未來或面臨資金危機。國泰君安此前發佈的資料顯示，405家中，有107家房企淨負債率超過100%，有接近50家淨負債率超過150%，16家房企淨負債率甚至超過300%。尤其是目前快速併購的房企，如融創、陽光城，均面臨高負債率問題。

根據Wind資訊統計，截至2016年年末，A股136家上市房企的負債總額超過人民幣4.92萬億元，相當於平均每家上市房企負債362億元。資產負債率超過80%紅線的上市房企有32家，占24%；剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有45家，占比超過33%。

全球最大的股票登記分析機構Orient Capital今年初在一份調查報告中表示，大陸房企將於2017年下半年至2018年初迎來償債高峰，預計僅到期公司債一項就將達到5440億元。

CRIC研究中心的楊科偉認為，房企進入到償還高峰時，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應對債務償還的壓力。一旦2017年市場銷售不如預期，銷售回款不能滿足企業償還債務和新增開發投資的需求，那麼房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。

海通證券分析師薑超表示，預計未來房企償債能力惡化，企業分化加劇，收入將受銷量下滑拖累，經營現金流淨額或將再度轉負，致短期償債能力明顯弱化，長期償債壓力大，要警惕債務償還高峰的來臨。他稱，由於中小型房企整體狀況劣於大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩衝能力較弱，未來可能有償債風險。◇
 

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