中國樓市庫存難去化 北京違約現象頻發

中國樓市庫存一直居高不下，如何去化是一個大問題。今年以來，儘管刺激政策不斷，但前8個月樓市庫存僅減少4%。在930新政出台後，此前火爆的北京樓市也出現了一輪集中的違約、退定潮。樓市庫存將進一步攀升。

隨著政策出台，北京樓市大變天。北京的魏先生近日對《華夏時報》表示，其通過中介公司同時談好了一個買家和一個賣家，計劃賣掉手上的房子，同時買下一套新房子，並已支付了10萬元定金。新政出台後，買家違約，原有的房子沒賣出去，這導致他沒有資金購買已付了定金的房子，10萬定金很可能打了水漂。

鏈家研究院的報告稱，北京樓市調控新政對當地二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。

與二手房的違約現象相比，一手房開發商遇到的問題更棘手，因為除了意向購房者的違約退款，還有投資者的集中撤退。

十一假期後，北京不少樓盤接到了購房者要求退款的申請。其中，有一個樓盤接到了數十位已經交付定金或交完首付、簽訂了合同，但尚未辦理下來貸款的客戶的退款要求，涉及金額2至3億元。

有開發商稱，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話諮詢怎麼才能買到房和怎麼才能拿到號，現在都在諮詢怎麼毀約不買房。

當地有地產人士稱，「違約、退定現象確實集中出現了，在二手房市場，這些問題基本上在通過離婚、首次貸款還清等途徑來解決，但是一手房開發商面臨的壓力會更大」，成交量萎縮在所難免，因為買賣雙方都進入觀望期了。

房地產去庫存被中共當局列入為今年工作的重點之一後，備受外界關注。隨之而來，從中共中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策如信貸、購房補貼等紛紛出台。值得留意的是，樓市庫存並沒有因此而大幅下降。

中共國家統計局資料顯示，自2016年2月開始，儘管中國商品房待售面積連續6個月下降，但每月下降的數量並不多，至今沒有一個月超過1000萬平方米。

中原地產首席分析師張大偉稱，全國商品房庫存從最高峰的2016年2月的7.39億平方米降到8月的7.08億平方米，只去了0.31億的庫存，占比約4%。

張大偉表示，一、二線城市樓市在這一輪暴漲中得到的政策優惠更多，加上土地供應量不大，刺激了房價的持續上漲，但三、四線庫存一直都是居高不下。

對於此輪部份城市樓市暴漲，外界認為是加槓桿的結果。張大偉稱，今年前8個月，房地產按揭貸款增加了3.51萬億元，該數字超出了2009年全年的兩倍之多。

經濟學家表示，2016年房價上漲出現了局部區域的恐慌，最典型的是上海、南京、杭州等城市。單獨看資料，花費了3.5萬億按揭刺激去庫存，卻只完成了4%。政府本來是想去三線以上城市的庫存的，結果一、二線房價暴漲，而三、四線的房價卻毫無起色。

中共官媒新華社近日也發文稱，加槓桿只會導致樓市虛火上升，不僅使熱點城市房價高位跳漲，而且還增加了三、四線城市去庫存的難度，這些城市的很多房子無人問津。

業內人士表示，在此輪樓市狂熱刺激下，地產投資與新房開工再度抬頭，在此背景下，銷量會隨之下滑，這將給去庫存帶來新的壓力。<>

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