敏感時間點 習當局調控樓市 多地降溫

9月30日以來，中國大陸包括北京、深圳、南京等在內的，涵蓋一、二、三線的20個城市先後發佈樓市調控政策。政策效應之下，多地新房及二手房市場網簽量均有明顯下滑。

有分析表示，中共政府目前的調控仍是過去調控政策的翻版，未能解決中國樓市的根本問題，不過接下來的另一個政策窗口或將掀起更大樓市風暴。

20城市密集出台樓市調控政策

剛剛過去的「十一」長假因20個城市的樓市調控政策密集出台，也被大陸媒體戲稱為「樓市調控周」。

此次樓市調控政策密集出台，是北京首先發聲。9月30日晚，北京限購升級，將首套普通自住房，第二套普通自住房和非普通自住房首付款比例分別上調至35%，50%和70%。

隨後，各地方城市看到北京「風向」，迅速跟上，導致中國樓市出現新一輪收緊調控大潮。

自9月30日起至10月８日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海等20個城市先後出台樓市調控政策。

這被認為是習近平當局對樓市調控的第一步，廣發證券分析，後期可能還會有更多城市出台調控政策。

調控效應顯現 多地樓市降溫

在這個原本被稱為樓市「黃金周」的長假裏，政府調控政策的影響似乎已經出現。據統計數據顯示，一些城市樓市成交量急降，樓價已經沒有之前火熱，甚至有下降趨勢。

據華夏時報報道，在北京出台樓市調控「9‧30新政」之前，作為大北京樓市風向標的燕郊地區看房人云集，部份房價從一年前的8000多元／平方米已經飆升至3萬元／平方米。但調控政策之後，燕郊樓市開始降溫。如燕郊興達二手房「十一」期間看房的人數寥寥無幾，最差的是10月6日，整個燕郊的興達二手房門店成交僅兩套，成交數據並不樂觀。

官媒引用偉業我愛我家市場研究院統計數據報道，10月1～7日北京新建商品住宅網簽量僅為216套，與9月同期相比大跌77%，二手住宅網簽量僅為209套，與9月同期相比大跌96.2%。

深圳是一線城市中漲幅最高的城市，10月4號，深圳也出台了限購新政，首付比例大幅提高，其中二套房首付比例最高提至七成。

此前數天，深圳購房人已經聽聞調控風聲，成交量出現下滑態勢。10月1日，深圳樓市成交246套，2日成交12套，3日成交僅8套。

此前的熱點城市如蘇州、南京等，由於當局加強檢查及調控，房價有所回落。統計數據顯示，「十一」長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格方面，根據蘇州市住建局提供的數據，已由10月2日的2.2萬元／平方米左右跌落至6日的1.3萬元／平方米左右。

南京樓市於10月1日至10月6日平均每天成交138套，成交量不足調控前的2成，其中3日、4日，成交量分別僅有29套，創下近年來的最低紀錄。而9月25日至9月30日，南京平均每天成交744套，業內人士分析，新政後一線城市樓市成交量下滑將十分顯著，但由於需求顯著，後期價格並不會出現快速的下滑，將趨於穩定，或保持在小幅度的波動。

廣發地產認為，部份核心城市房價短期面臨調整，長期仍有向上空間。

調控政策收緊之後，成交量回落而庫存去化周期拉長之後，名義房價環比將會出現向下調整。但參照歷史，核心城市的名義房價未來仍將隨著這些城市的經濟總量和居民收入的增長而穩步攀升。

土地財政根源仍在 調控政策效果或有限

中共政府多年來已經對樓市調控數次，但每次調控最後均流於「空調」。針對此次密集出台的樓市調控政策，有些分析人士也並不看好。

分析各城市此次出台的調控政策，多數均是不同程度的「限購限貸」，而這種政策與中共多年來數次進行的調控並無實質的區別。

新浪財經頭條報道，分析認為，調控政策出台後，會更加加重市場的恐慌情緒，讓房價上漲的內在動力更強。就算暫時出現房價停漲的現象，也是開發商為了積聚上漲動力學而採取的一種變通手段。

原因在於，對多數地方來說，加大保障房力度的內在動力是不強的，是不願意多建設一點保障房的。他們需要的，仍然是「土地財政」，仍然是政績工程，仍然是政府利益，根本不去考慮居民利益，不考慮商品房的「居住」屬性。自然，也就不可能採取更具針對性的調控措施，而是通過限購限貸什麼的應付上級檢查。

著名經濟分析師馬光遠認為，管理層選擇在「十一」期間緊鑼密鼓出台限購限貸政策，並不是要打壓樓市，目的是通過人為的市場降溫，確保市場不要出現嚴重的問題，防止房地產繼續過熱後出現崩盤的危險。

兩個敏感時間

有分析稱，此輪調控僅是習近平當局的第一步調控，而另一個將掀起更大的風暴。

據華爾街見聞援引廣發證券首席宏觀分析師郭磊文章報道，本輪房地產政策有兩個敏感時間窗口：

一是「十一」前後。因為屆時若不出政策，搶房新聞會刷爆輿論。估計地方版調控政策會分頭密集出台；

二是12月初的政治局會議和中央經濟工作會議。因為屆時要佈局2017年經濟工作，會議可能會站在全國性政策的角度做出定調，進一步「抑制資產泡沫」。

該文認為，第一個時間窗口意味著這輪房地產政策的開始轉向；第二個時間窗口意味著一輪房地產政策周期的正式終結。目前調控力度已超預期，政策可能已將房地產問題上升到影響經濟發展全局、改革大局的角度。◇