五大「黑天鵝」事件或致大陸房價暴跌

近日，網絡熱傳的一篇文章分析，2015年以來大陸一線樓市暴漲的原因是天量信用貨幣的流入。文章預警，五大「黑天鵝」事件或致外部流入性資金枯竭，將引發大陸樓市同去年股災一樣暴跌；目前無法預測五大「黑天鵝」事件何時會發生。

8月4日，微信平台「米筐投資」發表文章《警惕房價像股市一樣暴跌對百姓意味著甚麼？》。文章稱，過去的十餘年，房子是增值最快的資產。跟任何消費品一樣，房價的初始上漲還是由需求決定的，需求的快速增加而供給速度跟不上，「奇貨可居」，價格自然上漲。

房價初步上漲是由供需決定

這一切都要「歸功」於一份文件——1998年發布的《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，主旨是停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。而之前，城市居民的房子都是單位（工廠/政府機關/事業單位等）集資建造並分配的。

城裏人自身的改善住房需求、農村人流入城市的剛性住房需求，讓房價一個勁的往上竄，全國所有的城市——大城市、中型城市、甚至小縣城，房價普漲，並演繹了房地產的黃金十年，房地產也一躍成為最火的行業。

這種普漲局面，延續到2013年前後。那時候，房子還是消費品，人們買房的目的主要為了居住。

如果按照經典經濟學理論，商品供給有一個供需平衡圖，需求增加——價格上漲——供給增加/需求下降——價格下跌——需求增加/供給減少，從而達到一個供需平衡點。

2013年之後，城市房價分化後，廣大的三四五線城市確實符合這一理論，海量的房屋供應讓房價不僅沒漲，反而還有所下跌，以致不少項目爛尾，這也是2015年底中央經濟會議提出「去庫存」的初衷。

例外的是一線城市和部分強二線城市。

全國房價在2013年底2014年初見頂之後，進入了一年多的盤整期，直到2015年中之後的再次爆發，而這次房價上漲跟之前最大的區別是城市房價開始分化，一線城市跟部分二線城市房價暴漲不止，而廣大的三四五線小城市房價卻自高點後一路陰跌。

房價的初步上漲是由供需決定的，而房價的暴漲卻是由貨幣引起的——持續不斷的貨幣流入推高了房價。

持續不斷的貨幣流入推高房價

2008年次貸危機後，4萬億刺激及附帶的12萬億天量信貸大量的流入了房地產，在住房剛需及信貸刺激的雙重疊加下，全國大中小城市房價連續上漲，直到2013年。

2015年後的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現象——過量信用貨幣的流入推高了房價，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。從2015年起，房貸新增數額就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增額已接近2015全年數額，這正是這波一線城市和部分二線城市房價暴漲的「元凶」。

文章回顧大陸最近一次股市泡沫破滅經過。2014年下半年起，股市企穩上漲，到了2015年新年後，股市發力暴漲，直至6月到達5,178最高點，兩市單日成交金額高達2.4萬億，而後崩盤跌至最低2,850點，至今一蹶不振。而其引信卻是政府打擊配資、減兩融（融資/融券）、去槓桿，這也成為上次股市暴跌的非人為因素——「黑天鵝」事件。

文章認為，回到房價，其破滅的原因將會跟股市一樣，就是外部流入性資金枯竭，錢不再流入了，而這需要一個「黑天鵝」事件，遺憾的是沒人知道它會在甚麼時候發生。