今年中共兩會政府工作報告中，房地產相關內容不足200字，且在整體報告中的排序有所下降，引發外界關注。分析認為，官方房地產政策強度減弱。上海一線中介道出上海樓市的三個扎心真相——庫存樓賣不完、質量差的樓徹底沒人要、政策越寬鬆，市場越冷。

政策訊號：房地產議題排位下降

在2026年中共兩會期間，中共總理李強所作的政府工作報告中，房地產議題排位有所後移。

擁有超過10萬粉絲的中國財經博客「劉大」在其節目中分析稱，2025年政府工作報告中，房地產相關內容出現在第六部份，而2026年則被放在第七部份。

他認為，在政府報告的敘事結構中，議題排位通常反映政策優先順序。「房地產章節往後移動，某種程度上說明，房地產在政策層面的優先級正在下降。」

他認為，「兩會之後，基本就是打名牌了——房地產救市大招，大概率不會出現了。」

從篇幅來看，今年政府報告中涉及房地產的內容約為185個字，核心表述仍然是「穩樓市」。

「劉大」說，在當前的語境下，「穩樓市」的真正意思不是穩定樓價，而是防止房地產市場出現大跌，甚至失控下跌。換句話說，當某個時間樓價跌幅過大，政策才會適度出手，通過一些政策去拖底，防止市場出現踩踏式下跌。

他還注意到一個細節：2025年政府工作報告中房地產方面的表述為「持續用力止跌回穩」，而2026年改為「著力穩定房地產市場」，不見了「持續用力」四個字。

他認為，這種語氣變化釋放出一個訊號——政策強度可能趨於溫和，2026年樓市大幅反彈的可能性較低。

中國房地產市場自2021年達到高峰後持續深度下行。

公開數據顯示，2021年中國商品樓銷售額約為18萬億元（人民幣，下同），而到2025年已降至約8萬億元左右，市場規模接近腰斬。

「劉大」進一步分析了中國房地產市場低迷的根本原因：宏觀經濟、收入和就業不穩，導致買樓者「不敢買、沒錢買、不想買」。

他說，一些人寄希望於政策，過去很多年中國房地產一直被視為政策市，但現實情況是，政策的效果正在明顯減弱。在房地產上行的周期裏，政策只需要稍微放鬆一點，市場就會迅速反彈。但在下行的周期裏，即使政策不斷出台，也很難立刻扭轉趨勢。

在此背景下，官方提出「穩樓市」政策的核心目標，更多被解讀為防範金融與經濟風險，而非推動樓價上漲。

百家房企1～2月拿地總額腰斬

與政策預期相呼應的是房地產企業投資的明顯收縮。中指研究院的數據顯示，2016年1月～2月，百家房企拿地總額950.4億元，同比大跌52.4%。

業界認為，房企拿地金額通常被視為觀察市場信心的重要指標，因為土地投資需要開發商投入大量資金。

「劉大」指出，拿地金額是最能體現房企信心的一項指標。拿地必須掏出真金白銀，把土地拍下來才行。開發商拿地的意願是他們對未來市場最真實的判斷。而今年前兩個月，百家房企拿地總額同比大跌52.4%，很異常，也說明房企對市場預期謹慎。

他說，數據顯示，從2023年到2025年，拿地金額是逐年上升的，2026年出現突然大跌，拿地規模比2023年還低。這顯然就不是季節性因素或者基數問題能夠解釋的了。本質上還是房企對未來市場的信心不足。這就意味著單純的通過減少土地供應，提高項目品質，很難從根本上解決樓市問題。

他指出，現在參與拿地的主要還是央企和國企，而且拿地基本集中在核心城市、核心地段的好地塊。大量普通城市仍然是低價成交，民營房企普遍缺席，市場分化非常明顯。

上海樓市的三個扎心真相

另一方面，一線城市市場也出現結構性變化。在上海做房地產經紀18年的博客「大頭」在最新一期影片中表示，上海樓市存在三個扎心真相。

第一個真相：樓多到賣不完。上海新樓加二手樓庫存超過30萬套。過年前，開發商衝業績，業主急用錢，打折套路玩出花，凌晨12點還在群裏發特價樓，怕隔壁樓盤搶客戶。但是不大幅降價根本沒人看樓。貝殼找房已經下架成交數據，怕真實數據嚇到業主，更怕人們不敢買樓。

第二個真相：現在的差樓徹底沒人要了。以前靠畫大餅、講故事的板塊，現在全露餡了。規劃兌現不了，樓直接砸手裏。遠郊的不好的房，不打骨折價，根本連看樓的人都沒有。剛需一定要注意，遠郊樓盤再便宜都不要碰。而核心區的好樓，也別腦子一熱就衝。先搞懂上海百分之八十的板塊，哪裏有坑再下手。

第三個真相：政策越寬鬆，市場越冷。現在上海買樓政策鬆到離譜，不限購、不限售、利率低，多套樓都能享受首套利率，還有契稅補貼。「不是市場冷到骨子裏，會有這麼多的利好嗎？」

他透露，當下買樓，實用性和流通性才是最重要的。如何判斷流通性？他說，看小區樓下中介多不多，算一算租售比，看掛牌多久才能成交。不是剛需，收入不穩定的，千萬不要買樓。今年銀主盤暴增，別高估自己的還款能力。

他說，上述是中介死活都不會說的大實話。曾經發了一條影片講述上述內容，被平台限流。冒著風險再發一次。他在上海賣樓18年，每天泡在一線和業主打交道，太清楚真實行情了。#

 

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