隨著香港的利率調整步伐快於市場預期，銀行普遍看好後市，預期未來利率將進一步下行。然而，這是否能有效解決香港日益嚴重的負資產問題，值得研究。
根據香港金管局數據，負資產住宅按揭貸款的宗數從2023年第二季度的3,341件驟增至2024年第三季度的40,713件，一年內激增37,372件（見圖1）。同時，涉及的負資產按揭貸款總額也從174億元（港元，以下同）攀升至2,075億元。
從香港差估署的數據（見圖2）可以看到，自2022年起，香港各類物業售價指數持續下行，包括私人住宅、零售業樓宇及寫字樓等資產類別。儘管政府實施了一些政策，但整體物業售價指數並未出現顯著反彈跡象，樓市價格持續受壓。
這意味著約37,372個業主正在面臨樓價大幅縮水的壓力，雖然減息有助於降低利息支出，但其幅度仍遠不及樓價的跌幅。此外，這些業主還需應對無法正常還款而被銀行收回房產的風險。
儘管利率下行可能在一定程度上舒緩貸款人的還款壓力，但要真正解決負資產問題，香港仍需更多結構性支持政策，以穩定樓市並恢復業主的資產信心。
負資產問題成因
負資產指的是物業市值低於業主尚欠銀行的貸款額，通常發生於樓價急劇下跌時，影響物業的估值。負資產問題主要源於長期低利率環境下的高槓桿負擔。一旦利率上升，若無更多政策支持和結構性調整，解決的難度依然很大。
負資產在樓價下跌時會導致業主面臨財務困境，並可能引發市場冷淡。1997年金融風暴後，香港樓價大幅回落，期內中原城市領先指數累跌69%，導致負資產宗數攀升至超過十萬宗，直到樓價回升和金管局放寬負資產轉按政策才緩解。
高槓桿借貸
過去幾年，為了進入樓市，許多業主選擇了高槓桿借貸。根據金管局的數據，2020年以來，高成數按揭的比例逐步上升，當樓價下跌時，這些業主面臨更大財務壓力。
據香港按揭證券資料，按揭保險自2019年底明顯增加，按揭比率也跟著上升至52.7%。反映更多買家借取高成數按揭，推高了借貸水平。
減息對負資產的影響
減息確實有助於降低家庭和企業的還款壓力，減少每月供款金額，從而在一定程度上減輕財務負擔。部份地產經紀認為，若香港銀行跟隨美國減息，無論業主選擇H按或P按，供款額皆會降低，直接減輕業主的還款壓力。並鼓勵按時還款以避免資產縮水過快。
但有專家指出，面對高負債問題，減息短期內難以徹底解決香港樓市的負資產困境。市場仍然懷疑是否足以刺激樓市回暖，並促使購房需求回升。
而且，負資產問題對換樓市場構成阻力，特別是當業主因樓價下跌需額外支付補貼金才能出售物業時，換樓活動勢必受限。即使金管局持續放寬按揭條件，也難以滿足負資產業主的換樓需求。
目前負資產宗數僅佔整體住宅按揭的6.89%，按揭比率和拖欠比率相對較低，對銀行的影響有限，銀行通常不會因為負資產「Call loan」，除非出現還款違約。然而，個別銀行的不良貸款風險仍有上升壓力，尤其是恒生銀行及中銀香港的不良貸款比率自2019年以來顯著上升，若寫字樓和零售物業價格繼續下跌，這一風險或將進一步加劇。
要注意的一點是，金管局的統計數據不包括受財務公司或發展商計劃支持的貸款，若考慮這部份借貸，負資產問題可能更加嚴重。
為避免進一步陷入負資產困境，買家應保持定期還款習慣，並建立充足的應急資金，以在經濟波動中保持財務穩定。降低借貸水平、減少高成數按揭風險，並持續關注樓市走勢，方能適時應對市場變化。＠
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