中國房地產諮詢及訊息服務公司克而瑞日前透露,城市建設投資公司(城投)所拿到土地開工、開發的寥寥無幾,未開工面積近3.3億平方米,樂觀測算未來開工的佔比僅15%。
據《第一財經》7月27日消息,克而瑞的研報表示:「過去三年受各種因素的影響,城投幾乎拿了核心城市近半數土地,而開工、開發的寥寥無幾,尋找代建開發的同樣較少。」克而瑞稱,城投拿地未開工面積近3.3億平方米,樂觀測算未來開工的佔比僅15%,原因是其營運專業度不及規模國企和央企,以及高周轉民企。克而瑞認為城投大面積托底土地市場,但「開發能力」低是硬傷。
因為中國房地產行業持續疲弱,民營企業拿地積極性大幅下滑。數據顯示,2021年之前,民企在新增拿地TOP100中投資金額(全口徑)保持在2萬億元(人民幣,下同)以上,佔百強比重60%以上;2022年、2023年,民企拿地呈現斷崖式下跌,拿地金額佔比下降近40個百分點,拿地金額較2020年高峰下降近九成。
克而瑞認為造成民企投資萎縮的原因,一方面是房地產市場銷售疲弱導致銷售回款困難;另一方面「三道紅線」之下,民企不斷追求加槓桿帶來的經營危機、現金流危機集中爆發。
民企拿地熱情消退,國企拿地大幅增加。在近三年新增拿地金額TOP100中,央企和國企2022年、2023年的投資金額佔比超過60%,較2020年增長了近28個百分點。
同時,各地城投公司也成為土地市場的主力軍之一。克而瑞表示,從2021年至2024年5月,30個重點一二線城市成交的含宅用地中,有46%的地塊由城投公司競得(含合作拿地),拿地金額佔比也高達33%。從拿地幅數或金額角度看,城投公司均是佔比最高的類型。
但是,城投平台後續的開發節奏十分緩慢。據克而瑞統計,2021年至今,城投拿地項目中全部開工的地塊僅20%,加上部份開工地塊,總體開工率22%。即使是時間較早的2021年、2022年,城投拿地開工率也僅30%、27%,而同期央企開工率平均在75%以上,地方國企為85%,民企也有近五成開工率。
對此,易居研究院研究總監嚴躍進對《第一財經》分析說,這兩年土拍市場一直是城投「托底」狀態,某種程度上也是地方政府穩定土地市場的策略,所以會出現只考慮前期土地交易、後續開發跟不上的情況; 「不少城投企業前期交易積極,但現在開發停滯,其實這也是一種潛在的風險。」
但隨著地方當局財政收入下滑,2024年以來,城投拿地勢頭有所放緩,城投「托底能力下滑」。華泰證券表示,2024年1月~5月,中指口徑全國土地出讓金 7513 億元,同比下降37%,城投拿地金額1784億元,同比下行16%,拿地放緩或主要因為平台現金流壓力增大,托底能力下滑。
華泰證券認為,城投債務本金多以「借新還舊」方式滾續,但債務利息部份則需償付。2023年,全國城投付息支出3.43萬億元,而2023年全國政府性基金收入為6.62萬億元。由於政府性基金收入存在城投托底拿地部份,且仍需扣除征應為徵地、拆遷、補償等費用,預計仍有償付缺口。
城投公司是城市建設投資公司的簡稱,起源於1991年,是中國各大城市政府投資融資平台,承擔相應的政府職能,是特殊市場經營體。城投公司大多是不具備盈利能力的,屬於事業單位或者國有獨資公司性質,通過政府補貼的方式實現盈利。#
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