近年來，由於日圓持續貶值，東京的房地產市場逐漸成為國際投資者的焦點。同時，香港的房地產價格依然高企，這使得東京成為一個相對較具吸引力和性價比的選擇。本文將從多個角度分析，為何東京的房地產在當前市場環境下，比香港更具投資價值。
日圓貶值提升購買力
首先，日圓的持續貶值是推動東京房地產市場吸引力的重要因素。2022年以來，美元兌日圓匯率從約110上升到2024年的150左右，增幅達36%。這使得以美元計價的投資者購買力大增。例如，若房產價格約為1億日圓，2022年需要約90.9萬美元，而2024年只需約66.7萬美元，降低了24%的成本。
對於擁有美元、歐元或其他強勢貨幣的投資者來說，日圓貶值使得外國投資者在兌換貨幣時能夠獲得更多的日圓，東京房地產變得更加便宜。
東京房地產市場的穩定性
相較於香港，東京的房地產市場相對穩定且價格較低。根據Numbeo數據，截至2024年初，東京市中心公寓的平均價格約為每平方呎8,000日圓或6,300港元（約合550美元），而香港市中心公寓的平均價格高達每平方呎20,000港元（約合2,600美元）。這意味著在東京購買同樣面積的房產，成本僅為香港的約21%。
另外，根據Turner&Townsend International 2024年的報告，全球平均建築成本最貴的調查中，香港以每平方呎約3,260港元（約合350美元）排在第9位，首度超越東京的每平方呎約2,990港元（約合320美元），成為亞洲平均建築成本最貴的城市，東京被擠出前10名的位子。
種種數據顯示，日圓的貶值，日本的房地產吸引了眾多投資客的青睞，尤其今年年初TSMC九州熊本的興建不僅引起全球關注，帶動了周圍的房產投資，更熱絡起整個日本經濟的起飛。
而東京作為日本的首都，政治與經濟層面上與香港對比也相對穩健，例如香港在2019年的社會動盪以及中美貿易戰的影響，均對香港房地產市場造成了衝擊。此外，日本政府對於外國投資者購買房地產的政策較為友好，進一步提升了東京房地產市場的吸引力。
生活成本和居住環境
根據CEIC data最新報告顯示，雖然今年5月日本的貿易逆差約39.6億美元（進口額高於出口額），這意味著當地民眾要花更多的成本來取得這些進口商品。但根據Mercer 2023年和2024年的生活成本調查，東京在全球最昂貴城市中排名由第19位降至第49位，而香港則連續2年都排名第一。這表明，在日常生活開銷方面，東京也相對更具優勢。
其次，東京擁有完善的公共交通系統，月票價格約為10,000日圓（約合67美元），而香港的月票價格約為500港元（約合64美元），兩者相差不大。然而，東京的居住環境和生活質量往往被認為比香港更舒適，這使得東京在長期居住和投資方面更具吸引力。
住房供應與需求
最後，供需關係也是影響房地產市場的重要因素。根據東京不動產協會的數據，2023年東京新建住宅供應量達到約40,000套，再加上新建住宅項目不斷增加，有助於抑制樓價過快上漲。反觀香港，港府的數據顯示，同年香港的新建住宅供應量約為20,000套，供應明顯不足，受限地少人多，住房供應一直處於緊張狀態，2023年香港的住房空置率僅為3.7%，導致樓價和租金居高不下。
綜上所述，日圓貶值、東京房地產市場的穩定性、相對較低的生活成本以及充足的住房供應，使得東京相較於香港成為更具性價比的房地產投資選擇，但也建議投資者應做好相關風險評估，諸如時間成本、資金來源、法規與稅金政策等，並且密切關注瞬息萬變的國際情勢發展。＠
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