中國各地救市「搶客」 港樓市撤辣效應蒸發

香港樓市自二月撤辣後出現反彈，然而，過去四星期反映二手主要樓盤成交的中原城市領先指數CCL，連跌四星期後跌穿撤辣前水平，蒸發大部份撤辣升幅，香港二手房地產價格下跌由4月底開始，跟中國大陸推出救市方案時間吻合，再加上原有的香港發展商劈價、利率高企，以及移民潮再升溫，香港樓市隨時步北上消費及航運等後塵。

追蹤香港二手樓價的中原城市領先指數CCL於24日公布最新的數值為144點，截至5月19日，CCL按周下挫1.43%，CCL連跌四周共1.97%，跌穿撤辣前144.19點低位。地產業界對撤辣吸引中國客奇望甚高，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀接受香港01訪問時更引用旗下新盤SEASONS PLACE鎖售數字，指出撤辣後4成為內地客及投資者，餘下6成則為本地「剛性需求」。另外，長江實業營業經理詹勳榮在4月22日亦表示，指內地買家料將升至兩至三成。

翻查中原數據，香港樓市從2月底撤辣前低位開始反彈，3月開始一二手樓成交量急增，唯二手樓價於4月底開始回落。

大陸各大城市出招救市

4月中市傳北京將收購爛尾樓，五一黃金周前夕，成都宣佈取消樓市限購，令市場憧憬其他主要城市包括深圳都會出招救市。5月包括深圳、廣州、上海等多個城市先後推出放寛限購令，5月中收購爛尾樓政策正式出台，被華爾街日報形容為「迄今最大膽的房地產救市措施」。人民銀行亦宣佈三招，分別是下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層級首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；以及首套房最低首付款比例不低於15%，二套房首付比例不低於25%。巧合的是，當中國開始救市，香港樓價便出現下跌（見圖）。

樓盤供過於求

與樓價下跌相對應的，是香港新盤存貨嚴重。根據香港房屋局季度數據，截至今年3月底，一手樓盤已落成但未出售達2.11萬個單位，若計及興建中的樓花，未出售單位達7.2萬個。2019年至2023年，香港一手樓每年平均成交為14959個，即使趨勢不變，樓花亦需要4.8年才可消化。

發展商去庫存，最直接方法便是減價。長實（1113）於3月率先投下「深水炸彈」，旗下黃竹坑站Blue Coast出價較同區新樓折讓兩成，旗下另一沙田名日．九肚山新盤4月更新價單，個別單位售價劈逾三成，而洪水橋新盤#LYOS早前連錄15宗撻訂，長實宣布劈價重售，個別單位定價大減最多32%。莊士（298）旗下鴨脷洲新盤弦岸更新價單，其中205方呎的納米樓，原價535.8萬元減至382.74萬元，不足一年實際減幅達29%。新盤減至不足400萬港元，亦令二手樓賣家無議價能力。

23條通過前移英申請升一倍

香港樓市基本盤的本地居民卻不斷減少，英國內政部5月23日公佈最新的BNO簽證申請數字，截至今年3月底為止，英國當局已經批出接近20.2萬宗申請，當中逾14.4萬人已經抵達英國，今年3月香港立法通過23條，而首季的BNO簽證的申請宗數為10,737宗，較去年第4季上升約一倍。

英國機構「歡迎香港人委員會」去年11月公佈有關BNO移民的調查，99%受訪者表示有意申請居英權，反映移民潮持續而未有回流跡象，調查更顯示38%移英港人以「買斷」方式自置物業。英國地產代理Benham and Reeves去年底統計香港人在英格蘭和威爾斯地區共擁有24,759項物業，估值達108億鎊（約1,076億港元）。美聯物業數據顯示，2023年一手及二手物業註冊成交金額為4,779億港元，僅英國BNO離港資金便佔全年成交的22.5%。