前所未有 美國房地產6大異象

現在我們可以說，沒有兩個美國房地產市場是相同的，要去概括地描繪全美的房地產市場，也非常困難，有些地區的價格在下跌，而有些地區的價格在繼續上漲；有些地區平均兩個月才售出房子，但是有些還是可以兩周就賣出去；還有，最讓大家摸不著頭緒的按揭利率，高高低低的震盪，沒有專家預測得準。

所以說，雖然美國地產總體在陷入衰退，不過卻有點像是，三國時代群雄割據，分裂成許多單獨的市場，市場上的每一方，都在試圖做出，對自己最有利的抉擇！

這一次我將和各位探討，現在美國房地產幾個「怪異」之處，每個地區、都會區，都有自己的市場表現，我們很難用幾句話，就描述現在的房市行情。雖然說，房地產這個行業，本來就是很當地化的行業，不過在2022年之前，疫情當中或是疫情之前，我們還是比較容易概括式的描繪一個房地產市場，比如說房市正在熱火朝天，買家都在搶房，大部份房產的售價都高過標價；房市衰退的時候，我們會說賣家都在降價，上市天數拉長，交易價格大幅降低，交易量減少。

但是，如今我們要用這樣一個總結式的說法，就比較困難，而且各地的差異都還挺大的，比如很明顯的，美西地區，尤其是那些科技重鎮，衰退就相當明顯，但是在東南部的佛州、中西部比較實惠的地區，或者西部比較內陸的地區，價格同比還是在上漲。不過，像我們一直說，三藩市灣區面臨比較大的衰退，但是在當地的某些城市，仍然可以看到不少大筆的房地產交易，而且有些在地段比較好的房子，還是會引來很多買家爭搶。

另外，從時間線來說，本來從去年按揭利率開始攀升，房市確實好像一下子就凍結了，好多人不敢進行交易，那很多專家也預測樓價將緩慢下走，可能下跌百分之五、百分之二十，依地區有所不同。結果說了好幾個月，今年春季，氣溫都還沒有回暖，房地產市場已經開始升溫了。

所以，很多人在觀察，現今的美國房地產市場的時候，都看矇了，說好的衰退，到底衰在哪裏？說好的降價，到底降在哪裏？說好的進入買家市場，到底現在是買家，還是賣家？甚至是說，經濟會大衰退，到底為何失業率還是很低？以下我就來大家分析，現在美國房地產市場，都有哪些「怪異」之處。

乾淨世界：前所未有！美國地產6大異象｜美國房市像是三國時代？！經濟衰退了沒？｜從未有過的利率波動｜說好的降價呢？【美國地產熱點】4/20/2023

經濟的韌性

第一個是「怪異」的經濟：從去年初開始，甚至是早在2021年，就有人在呼籲，美聯儲要趕緊控制已經失控的通脹。最終，美聯儲晚一步出手，在去年三月份開始加息，隨後幾次強力的加息，但是美國經濟就如我們看到的，可以說展現強韌的實力，消費力反而不減反增，失業率不增反減，所有人都在探討，美國經濟到底是會軟著陸？還是硬著陸？

然後，就發生了前陣子，我們看到的銀行倒閉事件，接連關了兩家，差點連瑞士信貸也倒了，不過在美國政府的救市，還有各大銀行的拔刀相助之下，總算是，看似hold住了銀行的倒閉潮，但是呢，各種預測還是指出，有更多銀行可能會倒閉，當然也有不少人認為已經度過危機。但是實際上是如何？經濟真的陷入泥沼了嗎？何時又會爆大雷？似乎沒人說得準。

另外，《英文大紀元》的專欄作家Jeffrey Tucker，他分析的美國勞動力觀點，我很認同。他說，長達15年的勞動力泡沫，正在向更合理的資源配置轉變。甚麼意思呢？他說現在的「低失業率」幾乎沒有參考價值，因為政府只計算進入勞動市場的人，雖然想找工作都有工作可找，但是要符合薪資期望卻不容易。

尤其，十多年以來，美國經濟都處在一個量化寬鬆，低利率的政策之下，這樣就導致，很多人願意投資到長期的投資項目中去，而對短期投資產生嚴重不足。所以，我們在這幾十年當中，看到很多媒體公司、信息公司、專業領域獲得了大量的資金，但是在短期回報的項目，例如餐旅、零售業、服務業遭到打擊。隨後，碰上疫情之後的零利率、大印鈔，更加劇這種情況。

現在情況反過來了！利息開始大幅提高，貨幣緊縮，美聯儲的資產負債表規模收縮，意味著以往需要大量投錢的項目，被斬斷銀根，需要減少開支，減少人員；另一邊，餐飲行業、服務行業卻得到金援，因為這些基礎項目，是生活必需，而且資金需求不高。我們看到麥當勞前陣子正在重整企業，要裁掉員工，但是他們是要裁減管理層人員，而不是要裁減服務人員、廚師。這個例子非常說明，現在美國就業的問題。簡單來說，就業雖然旺盛，但是高薪職位卻正在減少。

樓價到底降不降？

第二個「怪異」是樓價。一眾專家都說樓價要降，到底降了沒？確實是降了，但是沒有達到，應該說是多數人的預期。從紐約到三藩市，想必大家也都看到樓價的韌性，可以說三藩市是這波衰退中，表現比較明顯，樓價同比有接近百分之二十左右的衰退，但是在2月到3月的環比數據，又出現百分之十以上的增幅，南加州的變化就比較小，顯示北加州在春季的競價，比較激烈，這個跟上市房數量少有直接關係。

再看佛羅里達州，中位數樓價約38萬多，同比還是有上漲8.2%，環比幾乎沒有變化，從上市天數、售價比等各項數據來看，房市還是存在一定的強度。紐約都會區樓價，同比還是上漲2.8%，但是中位上市天數92天。

從全美範圍來看，2月份到3月份，樓價多數在上漲，比較多的降價集中在美西地區，從西雅圖到俄勒岡、加利福尼亞，再到鳳凰城、拉斯維加斯和愛達荷州，這一地帶是比較明顯的降價帶，但在美國多數地方，都處於環比增長。為何會有這樣表現呢？主要有房源供應量少、近期利率走低、季節因素等幾個原因。但是，唯一相同的是，各地交易量都在大幅減少。

區域市場的差異性

第三個「怪異」之處，是我剛剛一直說到的——地區性差異化。不同市場有更明顯的差異，主要的差異在於以科技為首的城市衰退幅度更大，比如西雅圖、三藩市、奧斯丁等地。

但是，因為利率的高漲，樓價較便宜的地區受到更多的青睞，看看realtor.com統計的3月份20個最火熱的市場，均一色幾乎是樓價中位數在二十萬到四十萬的城市，超額的只有波士頓，這部份中西部地區佔比最大。而在三藩市或紐約，很多人都選擇賣掉核心地區的房子，搬到郊區，從疫情之後就開始，到現在仍是如此。這種現象從來沒有這麼激烈過。以往我們常說，東西兩岸的大城市，是房地產火車頭，現在這種說法好像有點不靠譜了！很多地區漲得比它們還猛，跌幅卻更淺。

根據Zillow數據，3月份三藩市市樓價同比下降11.8%，但是在郊區的Fremont、Danville分別只下降8.5%和6.0%，而且售房速度都快過三藩市。

利率的波動

第四個「怪異」，不得不說說利率。利率從去年一路飆漲，突破5%、6%，到11月初曾高達7%，今年初也有一波上升，差點也破七，最終止在大約6.8%，然後就一路往下溜，來到6.3%附近。不過在最近的一周期間，似乎又出現上揚的趨勢，不排除又有一波走高的波鋒。

總的來看，我們很少見到利率在這麼短的時間內，出現如此大的波動，看看近十年間的利率走勢，就可以發現如今在短短的一年多期間，幾乎是拔地攀升，然後又快速震盪，能夠和這個相比的，大概只有80年代的大蕭條時期了。也因為這樣劇烈的震盪，幾乎沒有專家能夠預測利率的走向，這也使得只要出現利率下降的短暫窗口，買家就會加快買房的行動。在3月份，購買新房的貸款，同比增加0.6%，比2月份還高出百分之十。可以說，利率的震盪，牽動著每一個買家的心啊！

前所未有！美國地產6大異象｜美國房市像是三國時代？！經濟衰退了沒？｜從未有過的利率波動｜說好的降價呢？【美國地產熱點】第112集（請打開字幕）