近年來，在中共的調控和監管下，中國的房地產從「支柱產業」變成了「困難產業」。2月20日，中共證監會宣布，啟動不動產私募投資基金試點，隨即在21日A股開盤後，地產股集體走強。
這個不動產私募投資基金，為何能刺激股市，它到底要起到甚麼作用呢？
目前，各地政府刺激房地產業復甦的措施不斷，房企售樓出現了「零首付」，銀行也推出了「百歲貸」，不過這個「百歲貸」，據說日本早就有過，這是怎麼回事呢？
不動產私募投資基金試點 能否拯救民營房企？
2月20日，中共證監會宣布，啟動不動產私募投資基金試點，被視為協助房地產行業融資「第三支箭」的新突破。所謂的「第三支箭」，指的是去年11月時，證監會推出的調整優化房企股權融資的五項措施，其中的第五條措施提到，要積極發揮私募股權投資基金作用。
2月20日晚，中國證券投資基金業協會，也起草了一個《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，從3月1日起施行。
新規定，對投資者門檻、融資槓桿方面做出了明確要求。比如，要求試點基金產品投資者的首輪實繳出資，不低於人民幣1,000萬元，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額，不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。理由是：考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力。
此外，不動產私募投資基金首輪實繳募集資金的規模，不得低於3,000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。同時，鼓勵境外投資者以QFLP，也就是合格境外有限合夥人方式，投資不動產私募投資基金。
那麼，為甚麼要推出這個不動產私募投資基金試點呢？
主要是因為，中共之前策劃的拯救困難民營房企的計劃，沒有成功。
早在2021年12月，中共監管機構就建議國有和民營開發商之間進行交易，鼓勵國有房地產公司介入，接管困難民營房企的項目和資產，稱項目併購是房地產行業化解風險、實現出清「最有效的市場化手段」。同時，銀保監會也要求銀行，為房地產行業的併購活動提供資金。
但是，當局的這種號召，基本沒有得到國有開發商的響應。
據《華爾街日報》2月21日報道，許多國有開發商分析了民營房企的數百個項目，發現符合他們標準的項目非常少。所以，這些國有開發商，更願意通過例行的公開拍賣直接向地方政府拿地，因為來自民營房企的競爭減少，地價很低。另外一個原因就是，國有開發商自己，也在一定程度上受到了房地產市場放緩的影響，儘管所受到的衝擊沒有民營房企那樣嚴重。
報道認為，這是導致中國房地產市場目前依然低迷的一大原因。而這種情況，顯然不利於房地產行業的有序復甦，也讓購房者面臨更多的不確定性。但是，如果問題得不到解決，那麼保交樓的重任，就可能進一步落到中共地方政府的頭上，但是在抗疫3年後，地方政府的財政狀況，已然是捉襟見肘。
所以在目前，啟動不動產私募投資基金試點，就成了中共拯救民營房企的另一個嘗試。
中共證監會市場部相關負責人對「第一財經」表示，此次試點，既是支持房地產市場紓困和轉型發展的一次探索，也是豐富私募基金產品的一項創新。尤其是，動員私募基金去收購房企短期內不能變現的資產，提供流動性，降低槓桿率，對整個行業而言，都會是很大的支持。
但是，這一舉措，是否能起到紓困民營房企的作用呢？那就要看投資者是否對房地產市場有足夠的信心，願意去買這個不動產私募基金了。
事實上，中國的房地產泡沫已經破裂，中共當局「房住不炒」的定調也沒有改變。而且，中國經濟已經步入下行周期，再加上中國人口老齡化加劇、人口已經轉為負增長等因素的影響，中國房地產業的好日子已經到頭了。
比如，中泰證券股份有限公司首席經濟學家李迅雷就認為，從去年開始，中國的房地產市場已經開啟了一個可能長達十年的下行周期。在政策暖風下，2023年房地產市場的下行斜率可能會有明顯放緩，但是，長期趨勢可能難以發生根本性扭轉。
「百歲貸」並不稀奇 日本銀行早就發明？
在房地產業的下行壓力下，各種售樓促銷手段也花樣百出。2月15日，南寧市一家地產公司，就在發布的建發和璽項目的營銷海報中，提到了一個自稱是「重磅利好」的消息，那就是「貸款年齡最長可貸到100歲」，「子女可作為共同借款人」。
雖然不是真的讓百歲老人親自還按揭，但這個遠高於中國平均壽命78.2歲的還款年齡上限，還是讓看到消息的網民們集體「破防」，紛紛感慨買房也成了「百年大業」，需要「貸貸相傳」。
不過，網上有一篇署名「今綸財經」的文章卻提到，如今大家熱議的「百年貸」，在日本，算不上甚麼新鮮事兒，因為它的發明者正是日本的銀行。
文章說，1980年代，日本銀行和信用社成立了類金融的子公司Jusen，向居民提供個人按揭，推出了「首付貸」、「零按揭」，以及「子孫貸」，就是爺爺、爸爸、兒子，祖孫三代人一起還貸；當時，也推出了「百年貸」，意思就是，還款期限是一百年，父貸子還、子貸孫還，其實就是把客戶的子子孫孫都套牢，不能動彈，老實交錢。
因為在上世紀90年代，日本經歷了一場房地產泡沫破滅，導致一大批在1986年～1991年房地產高位接盤的日本人，最終真的是靠著兒子、孫子，才把貸款還完，在還完按揭的那一刻，當年的貸款人已經是鬚髮皆白。
文章還提到，房地產泡沫破裂導致的後果，不僅僅只是樓價下跌和子孫接力還貸，還有漫長的「就業冰河期」等著年輕人。
甚麼叫「就業冰河期」？就是長時間找不到工作，年輕人只能降低慾望，在家裏蹲著。
日本大學生的就業率，在1991年達到81.3%的高峰後就一路回落，到了2000年，45.2%的日本大學畢業生一畢業即失業，給一代人的內心留下了抹不去的傷痕。在1993～2005年畢業進入社會的這幾批大學生，就被後來者稱為了「冰河期世代」。
文章說，因為經歷過股市、樓市的崩塌，所以日本人也特別愛存錢。日本總務省公開數據顯示，在2020年4月到8月之間，日本民眾的人均儲蓄達到收入的44%，與2019年同期的33%相比，上漲了11%。
儘管日本銀行拚命壓低利息，但日本人還是拚命存錢，因為他們缺乏安全感，被經濟泡沫的破滅嚇怕了，稍有風吹草動，就立馬捂緊錢包。
中國經濟疲弱 讓民眾來當「背鍋俠」？
如果對照這篇文章來看的話，那麼，中國現在的情況，跟經濟泡沫破裂後的日本，也沒甚麼兩樣。
比如，現在的中國老百姓也在拚命存錢。2022年，中國居民的人民幣存款比2021年多增了大約8萬億元。2023年1月，居民存款又增加了6.2萬億元，創下單月歷史新高。
另外，現在中國的年輕人失業率也高，也在抑制慾望、儘量省錢。中共官方統計數據顯示，去年12月份，16～24歲城鎮青年勞動力的調查失業率，為16.7%。
其實，這背後的原因，跟日本一樣，無非是因為民眾沒有安全感。
但問題是，在中國，民眾不愛花錢、愛存錢，似乎成了不應該的事情。比如《證券時報》頭版，2月15日發表的一篇文章，標題就是《多管齊下引導居民從超額儲蓄向消費轉化》。看上去，似乎民眾不愛花錢，中國經濟就要出大問題了。於是，中共政府是絞盡腦汁地想把老百姓手裏的錢給擠出來。就好像民眾能大方地花錢，中國經濟就會百病全消了。
但這種觀點，不免有些偏執。「冰川思想庫」最近發表的一篇文章就駁斥說，中國民眾少消費愛存錢，有甚麼好奇怪的？
文章舉例說，2022年是疫情封控最嚴格的一年，很多人的收入都減少了；2022年10月前後，理財產品處處爆煲，甚至出現了大幅虧損；2022年，房企群起爆煲，大量期房爛尾；2023年開年，又傳來了延遲退休的消息。雖然現在疫情防控開放了，社會步入正常了，但經濟究竟怎麼樣，裁員減薪會不會繼續延續，誰都不敢打包票。
所以，文章認為，在既有的社會經濟環境下，「多存款少消費」，是中國人最理性、最有責任感的財務抉擇。如果在經濟下行期進行「非理性消費」，一旦負債疊加失業，對每一個家庭都是滅頂之災。
文章質問說，消費不振也就罷了，經濟出現問題已經夠糟心了，各路專家和分析人士還非要把鍋甩給「國人和年輕人不花錢」。現在存款利率那麼低，央行還在不斷印鈔，誰願意存錢呢？如果現在連年輕人都不願或不敢消費了，問題一定不是出自於消費本身，而是中國經濟存在更深層的矛盾。
那麼，中國經濟的深層矛盾是甚麼？就是民營經濟的信心問題，是重新激活市場經濟的問題，是地方政府支出過大、累積債務過多的問題。
顯然，中國民眾背不起中國經濟疲弱的「鍋」。中共當局真正需要關注的，是經濟大環境出了甚麼問題，而不是盯著民眾手中那點應對未來風險的預防性存款。◇
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