中國爛尾樓停貸潮急速蔓延 分析指中共體制是本因

近日，一場由各大停工樓盤業主所發起的斷供停貸潮在中國各個城市蔓延。截至目前，中國已有超過230個樓盤的業主聯名集體停貸。對於樓盤停工或爛尾，業主將原因指向銀行違規放貸及預售資金監管出現漏洞。分析人士認為，問題的根源還是中共的體制問題。

中國財經日報《21世紀經濟報道》根據公開信息統計，截至7月14日，中國已有超過230個樓盤的業主聯名集體停貸，涉及地區包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、雲南等多個省份。

涉事樓盤中，有的是已經延期交付多年、實打實的爛尾樓；有的則是還沒到交付時間，但因資金緊張、至今難以復工的停工盤。其中也不乏前些年頗受市場關注的「網紅」樓盤，部份樓盤甚至號稱在開售當天就被「搶光」。

中國房地產巨頭恒大名下的爛尾樓幾乎佔了一半，奧園、鑫苑、新力、陽光城、世茂、綠地等房企也在被停貸之列。

爛尾樓停貸序幕始於江西省景德鎮市恒大瓏庭項目業主的一紙停貸告知書。6月30日，景德鎮恒大瓏庭項目全體業主在發出的一封公開信中表示，瓏庭項目已在2021年5月底全面停工，項目監管資金耗盡。

因項目停工、多次維權無果，瓏庭業主要求項目方須在2022年10月底復工，否則將在2022年11月強制停貸，以保障自己的合法權利。

隨後，河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陝西等多地爛尾樓業主都發布聲明表示，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止。

銀行被指難辭其咎

這些發出「強制停貸告知書」的樓盤業主，都將樓盤停工或爛尾的矛頭指向兩點：一是銀行違規放貸；二是監管缺位導致預售資金被違規挪用。

比如，湖北省武漢市恒大時代新城業主的告知書顯示，貸款銀行違規在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款；將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶；未積極履行資金監管義務，導致資金嚴重非正常流出。

河南省鄭州市名門翠園業主的強制停貸告知書也顯示，在房屋預售過程中，工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等貸款銀行存在不同程度違規發放貸款、未積極履行資金監管義務的行為。

預售資金是指新房項目預售後，房企收到的定金、首付款、按揭貸款等購房款。預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房企須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

商品房預售制度最早出現於香港，即開發商把在建中、尚未完成建設、不能交付的商品住宅提前賣給購房者。此舉也被稱為賣期房、賣樓花。預售制度的目的是為了解決商品房建設的資金不足問題。

但是在過去很長一段時間，中國的房地產開發商為了規模擴張，在「拿地-開工-預售-拿地」的高周轉模式下，很多新房預售後的回款資金不是用作結算工程款，而是被用於大規模的拿地擴張。銀行則對於這些大客戶的做法採取縱容或默許態度。

中國的相關專家在回應中國媒體採訪時稱，停貸事件的根本是疫情疊加開發商現金流問題導致的惡性循環蔓延，需要加大預售資金管理和監控。

銀行工作人員吐露實情：我們沒有監管權力

在社交媒體平台推特上有一段影片，當業主們集體質疑房地產商把建房款挪用，銀行的監管賬戶為什麼不監管時，銀行的工作人員回應稱，房產開發商會向銀行提出請求，解釋錢將用於何處，銀行也會對此進行核准，最終交到房管局待批。

「房管局批，可以轉我們才轉，」該銀行工作人員說，「換句話說，我們銀行沒有能力去核對開發商到底幹了啥，我們也沒有義務去核對，他到底發給工人了還是支付給了第三方，還是還他的海外貸款，我也沒有這個能力。最終批准的權力在房管局，房管局有專門監督、監管資金使用的一個科室，他們說可以，我們就轉。」

業主繼續問該工作人員，銀行是否沒有監管這項資金的權力？該男子聲帶委屈地回答說：「我們沒有這個權力啊！他們的錢放這兒，我們咋控制他的錢花到哪兒呢？」

他還表示，他們也不想被稱為「監管銀行」，但「這是國家法律法規規定的，要有監管銀行，要有監管賬戶，開發商於是在我們這兒放了一個賬戶。」

河南爛尾樓事件，貸款買的期貨房子沒建好或者壓根沒建，房地產商把建房款挪用，爛尾了，銀行卻依然每月定時催還貸。業主們集體質疑銀行的監管賬戶為甚麼不監管，銀行的回復如影片： pic.twitter.com/ijc4zXyGHr
— bridgeduan (@bridgeduan) July 15, 2022

對此有網民認為，歸根結底的問題還是出在中共那裏。網民「mu」在推特上表示，單就銀行方面的話，說得沒錯，「現行的監管賬戶細則確實只要求銀行審核房管局的核准件和其它憑證是否合法。只是形式審查，不是實質審查。只要滿足形式要求，銀行就應該完成轉賬申請。歸根結底問題還是出在政府那裏，因為開發商是有政府背景的，所有監管責任最終都要落到政府頭上。」

海外中國時政觀察人士陸天明7月16日在接受大紀元記者採訪時表示贊成以上網民的觀點。他表示，這還是中共的體制性問題，現在問題爆發，實質上問題早就大面積存在，已經很嚴重，只不過現在大面積暴露出來，疫情等因素使危機爆發的時間提前了。

他說，中共從上到下都知道房地產泡沫很嚴重，但還在不停地吹。房地產企業這種高負債、高槓桿的發展模式，是在中共政府的默許甚至鼓勵縱容下才能實現的：中共看中了這種大規模投資對GDP的貢獻；地方政府多年來依靠土地財政拿錢；各級主管官員更能從賣地和各種審批的過程中得到大量灰色收入；房地產開發商通過官商勾結能夠藉此模式「空手套白狼」；一些企業高管也藉機分一杯羹，把部份利益轉移到個人口袋……從上到下沆瀣一氣都在撈取個人利益，沒有真正為國為民的——根本上還是制度問題，是政治體制的問題。

銀行稱風險可控被指完全可當笑話聽

7月14日，包括中國六大國有銀行在內的十餘家銀行發布公告回應停貸事件。他們均聲稱，涉及被強制停貸樓盤的業務規模較小，總體風險可控。

對此，熟悉中國金融和政治體系的日本時政評論員宮下清川（Miyashita Kiyokawa）7月15日對大紀元記者表示，中國銀行的此類表述完全可以當作笑話聽。

「雖然具體的比重外界不知情，但依據往年的經驗，即售樓處一般都會有辦理貸款的銀行或貸款工作相關人員。從十多年來中國的房產市場狂奔情況看，按揭的比率絕不會小。」他說，「而且銀行的壞賬只會因為斷供的原因更加擴大，並且因為斷供，房屋抵押給了銀行，房屋的價值因為各種原因下跌，出現有價無市的情況，那麼這些房產就成了銀行的負資產。」

海外獨立智庫天鈞政經研究員宋維駿也對大紀元記者表示：「銀行業的風險越來越大，之前銀行比較喜歡把貸款發放給房貸方面，目前各口徑統計數據不同，大約有2萬億（約合2,959億美元）貸款可能處於風險之中，當壞賬增加，還可能造成系統性金融風險，而這也是中共最擔心的事情。」