美國房價上漲放緩 首次買家與房東仍感壓力

突破6%的按揭利率，讓美國一直飆升的房價終於有了放緩跡象。但上市房源不足與其它漲價因素，讓首次購房者和房東依然感到壓力。

首次購房者房夢難圓

華爾街曾對按揭利率超過6%後的市場做過內部數據分析，發現利率攀升之後有一部份原想買房的潛在買主會被剔除出去。

例如，需貸款20萬美元的房屋，在利率未升高之前會有8,200萬買家，而利率超過6%之後則只有6,800萬買家，會有1,400多萬潛在買家被剔除出去；需貸款40萬美元的房屋，利率攀升後會有180多萬買家被剔除出去；需貸款60萬美元的房屋，則有一半買家「出局」。

許多被淘汰者是有剛性需求的首次購房者。這些購房者一直在積攢資金準備買房，他們有的加班加點工作，有的做幾份工，有的省吃儉用，也有的想其它路子掙錢。但當這些人財富積攢到接近買房門檻時，房價又飆升上去。如此多年往復，首次購房者總是處於踮著腳尖將要企及卻又難以企及的狀態。

根據美國房產入門網站Redfin的數據，美國的平均房屋售價目前已超過43萬美元。房價在過去五年中上漲了60%。

升高的房屋貸款利率，正在將許多首次購房者排除在市場之外。按照目前的30年利率，43萬美元的貸款每月還款額超過2,500美元，高於一年前的1,800美元。

同時，市場供應量也短缺，上月掛牌出售的房屋不到150萬套，低於五年前同期的240萬套。美聯儲主席鮑威爾承認，即使在利率上升的情況下，房價也可能持續上漲一段時間，並表示首次購房者現在應該保持觀望態度。

此外，買房者的壓力除了利率的上升，還有其它因素帶來的房價上漲，如全球的供應鏈阻滯、建築材料成本上漲、人工短缺和新建築速度減緩等等。

房屋供應量仍不足

美國商務部上周公布的數據顯示，今年4至5月新屋開工總量下降14.4%，達到13個月以來的最低點；其中，包括公寓在內的多戶住宅建設環比下降了23.7%。房屋建築商預計這一趨勢將持續下去。這樣，就使尋找低成本房屋的人已經沒有甚麼選擇。

根據穆迪分析（Moody’s Analytics）的一項研究，隨著美國越來越多的千禧一代希望購買自己的房屋，美國面臨著150萬套房屋的短缺，這一數字可能會繼續上升。全國低收入聯盟（National Low Income Housing Coalition ）估計，美國極低收入者可負擔出租屋的缺口達700萬套。

「現在是一場完美的風暴」，佐治亞州薩凡納市（Savannah）住宅房地產建築商、全國房屋建築協會（National Association of Home Builders）主席Jerry Konter說，「我認為在我的整個職業生涯中，從沒見過這麼多危險信號。」

Konter認為，建築商並沒有建造許多首次購房者能夠負擔得起的住房，因為當前的情況使建築商難以從這些項目中獲利。