【財商天下】經濟「有大難關」 誰在頂風炒樓

2022年來了，大家都在談論中國的經濟和民生，在今年會遇到甚麼樣的困難。這才剛剛踏入2022年，不少財經專家及各種預言就開始預測——中共今年少不了一堆麻煩事。

大家可能都知道，中國經濟最大的地雷就是房地產，習近平用「樓住不炒」的重鎚使勁擠出點泡沫，其實很多的房地產企業已經是半死不活了，但是居然還有人頂風在市場上炒作，是誰敢在中共的眼皮子底下放狼煙？中共的煩惱還不止這個，中共商務部在去年年底承認了「2022年穩定外貿的工作難度前所未有」，還可能要過一個「大難關」，這三架馬車的最後一架也要熄火了，這對已經焦頭爛額的中共來說，確實不是甚麼好兆頭。

中央政策紅線之下樓市、土地財政獲得增長

雖然還沒有看到中共官方關於2021年房地產市場的整體銷售情況，不過，在前幾天，也就是12月31日舉行的「2022丁祖昱評樓市」年度發布會上，易居企業集團CEO丁祖昱，公布了一組最新的數據——那就是2021年，全中國商品樓的銷售面積達到18.3億平方米，銷售額是18.7萬億元人民幣，雙雙創下了新紀錄，超過了2020年的水平。

根據中共統計局公布的2020年相關數據，我們可以看到，商品樓的銷售面積是17.6億平方米；銷售額是17.4萬億元人民幣。也就是說，在中共當局的監管和打壓下，2021年中國大陸的房地產市場竟然創下了歷史新高。

您對這些數字感到吃驚嗎？樓市總量上的突破，大家感受到的是不是和2021年整年的房地產市場的氛圍有點不同？不存在萎縮，還有地方政府嚴重依賴的土地財政。這是怎麼回事呢？

讓我們來參考中共財政部2021年12月17日公布的數據，去年的前11個月，國有土地使用權出讓收入為6.76萬億元人民幣，同比增長了3.8%。雖然這個數據不是全年的，但是在樓市受到嚴厲監管之下，土地財政還能獲得這樣的增長，確實有些出人意料之外。不過，土地出讓收入的增長幅度卻出現了下滑。

除了土地收入，擅長「割韭菜」的中共去年稅收也沒少。在和土地與房地產的相關稅收中，除了耕地佔用稅下降了16.6%之外，其它和土地與房地產相關的稅收都出現了增長，並且增長幅度很高。根據中共官方的數據，契稅收入為6,837億元人民幣，同比增長了8.7%；土地增值稅是6,442億元人民幣，同比增長了10.4%；房產稅是2,967億元人民幣，同比增長了17.7%；城鎮土地使用稅是1,930億元人民幣，同比增長了4.1%。

從上面的數據來算，這就意味著2021年從全中國來看，地方政府的土地財政收入一分也沒少賺，但是地區性的差異是一定存在的。不過問題來了，民企在剛剛過去的2021年可謂舉步艱難，都沒錢買地了，那麽這些地都是賣給誰了呢？

土拍僅一國企參與加價一個多億成交

在2021年的年末，一則關於山東省日照市的土地拍賣消息引發了外界關注。

在中國大陸微信等社交平台上流傳著一張截圖，顯示在12月24日，山東日照的一家國企在競投當地的一幅地皮時，在無其他競投人出價的情況下，自行先後加價了4次，總額超過了一個億，最終這塊地以1.06億元人民幣的天價被這家國企買走了。這種匪夷所思的現象引發了網民的關注和質疑。

不過不久之後，這家國企的工作人員有向大陸媒體表示，都是小道消息，4次連續加價的消息不屬實。

對於這樣的解釋，網民和有關專家並沒有放棄打探這一特殊現象。

據大陸媒體《瀟湘晨報》的報道，日照於近期出讓了多宗國有土地使用權，包括3宗居住用地和一宗商業用地。其中備受矚目的是一幅位於日照市山海天路以東、東營路以南，面積約6.50萬平方米的居住用地。

參與拍賣的日照市人防資產運營集團有限公司以人民幣10.81億元拿下這塊土地，溢價為1.06億元。

通過網上資訊，我們發現，這個日照人防資產是有政府背景的，它是由日照國資委屬下的企業——日照城投集團有限公司全資擁有。不過，在日照市自然資源和規劃局以及日照人防的官網，均沒有關於這塊土地買賣更具體的資料。

這筆交易如果按樓面價計算，每平方米的價格已經達到了1.51萬元人民幣，不僅創下了日照土地樓面價的紀錄，也已經超過了周邊的樓盤價格。

炒高麵粉價格

《瀟湘晨報》還引述了當地自然資源和規劃局相關工作人員的說法，說是這塊地設置了「保密底價」，儘管拍賣過程只有日照人防一個競投人，但招、拍、掛的過程並不違反程序。

我們知道，日照市在中國大陸屬於典型的三四線城市。根據克而瑞數據，2021年全中國土地拍賣成交額為6.25萬億元人民幣，同比下降了10%，其中三四線城市下滑更加的嚴重，同比下降了15%。

從12月各地的第三輪土地拍賣情況來看，很多城市的土地拍賣市場，幾乎都是中共的央企、國企或者地方平台在托底。當局的嚴厲監管讓民間的房地產企業幾乎從土地拍賣市場絕跡了。

所以按照這個思路，政府賣地，政府的企業來托底也能理解，這就好比，麵粉比麵包貴了。也就是說，政府把地價抬高，炒高了麵粉價格，麵包的價格自然也就水漲船高了。或者說，就是地方政府有意在炒地。

地方政府雖然吃相難看了點，但是越是這樣，越反映出地方財政困難的真實情況。

另一方面，我們之前也提到過，目前在中國大陸，誰是最大的地主？當然是中共了。雖然房屋不讓炒，樓價可以下跌，但是土地價格不能跌。

除此之外呢，還是我們多次提到過的，地方和中央依然還存在著博弈。

從各類新聞報道中，我們看到破產或者出現風險的幾乎都是民間的房地產企業，其中包括恒大、華夏幸福等等，但是中共的國家隊可是一點都沒有受到影響。民企的半死不活之後，中共當局在金融信貸方面對房地產業卻是放開了，還鼓勵有條件的企業對房地產項目進行融資和併購。所以，說到這，也就不難理解為甚麼2021年樓市又創新高了。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂總結說：2021年年底市場的溫和復甦來之不易，是政府與企業共同努力的結果。市場的復甦還比較脆弱，還需要政策的持續呵護。

中國的樓企真的走過寒冬了嗎？我們開始提到的易居企業集團CEO丁祖昱說的應該是大實話，他說，2021年是房地產行業告別盛世的一年。

由此可見，中國今年的樓市是否還會爆出驚雷，那就讓我們隨著時間的推進慢慢看。