大陸公寓第一股強制業主降租 涉數千套房源

青客公寓是大陸首個赴美上市的長租公寓，其單方面要求房東下調房源租金價格，若房東不同意則暫停支付租金或解約。涉及上海、北京等地的房源達5,500餘套。

根據房東提供的信息，2019年12月下旬，上海、北京、杭州、蘇州、南京等地的房東陸續收到通知，青客公寓要求房東調降租金。

據介紹，2019年12月底，青客給房東提出了兩個方案：一是降租金，降多少由青客定；二是房東提出解約，即解除合同。而降租及解約至今未有相關違約賠償等條款出台。

青客公寓成立於2012年，總部位於上海，於2019年11月5日宣佈在納斯達克全球市場上掛牌交易。

從本質上說，青客這類營運分散式長租公寓的企業都是「二房東」。它們通過與房東簽約收下房源後經過改造、裝修、隔斷等手段再將房源統一租給租戶。在租金支付上，青客付房租給房東，而租戶則付款給青客公寓。

有房東向澎湃新聞表示，其位於上海虹口的房源原本給青客的租金為5,900元（人民幣，下同）/月，但在12月20日左右接到青客通知，以房源「虧損」為由要求調降租金至3,800元/月，降幅達到了35.6%。

據悉，青客通常按季度向房東支付租金。「按照合同約定應該在2019年12月25日付款到我的銀行卡，應該支付2020年1~3月的租金。但我至今未收到他們應該支付的房租。」上述房東說。

杭州的劉先生也說，他的房子的房租被要求從原來的3,200元/月降至2,800元/月，同時每年還需要同意一個月的免租期。

前來維權的房東李靜（化名）對「中新經緯」說，2019年12月30日，她在青客公寓總部看到了青客計劃降租和解除合同的房源名單，涉及的房源達5,500餘套。

據青客內部員工說，近期每天都有一波波的房東前來青客公寓總部維權。

為讓員工有動力去跟業主談判，青客公寓還設計了「獎勵制度」。維權業主向財新網提供了一份青客公寓內部文件。該文件顯示，採購員和業主協商，實現無責解約或者修改付款方式達到一定數量，即可獲得獎勵。修改付款方式指由季付改為月付，降低租金，以及房東同意每年增加一個月免租期。

青客公寓計劃總共拿出房東讓渡利益的30%用於員工獎勵。

另外，與房東們一起維權的，還有全國各地的租客們。多名租客向財新記者確認，2019年底申請退房後，押金至今沒有收到。

資金難以「開源」，降低房東租金、節省租金成本、放緩押金退還節奏成為青客公寓「節流」資金的方式。

種種現象都在拷問長租公寓行業的盈利能力。在分散式長租公寓模式中，營運商需承擔前期的收房、裝修成本，以及後期的保潔服務、空置期等成本。戴德梁行發佈的中國長租公寓市場發展報告指出，在上述長租公寓營運模式下，企業的底租成本、裝修和維修營運成本約佔總成本的80%，行業平均回報率很難高於2%。

青客公寓雖然是大陸首家上市的長租公寓企業，但卻是虧損上市的。數據顯示，2017年、2018年、2019年前6個月，青客公寓的淨虧損分別約為2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半累計虧損11.17億元。

2020年1月7日青客公寓發佈上市後首份財報。2019年第四季度，公司淨收入和淨虧損分別為3.358億和1.251億元，收虧近三成。

此外，整個長租公寓行業暴雷事件也層出不窮。長租公寓行業咨訊研究機構房東東根據各大媒體及公開信息統計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營。在2019年53家出現問題的長租公寓中，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，長租公寓行業長期存在融資難、盈利難等問題，這些問題不解決，未來仍存較大隱患。#

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