反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報181.09，按周回落0.55%。分區指數全線調整，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.26%、0.61%、0.15%及1.57%。其餘領先指數除大型單位微升0.19%外，中小型單位及大型屋苑指數分別回調0.7%、0.66%。中原經紀人指數(CSI)連續兩周急跌後反彈，最新報47.15，按周回升5個百分點。

二手樓價連升兩周後回軟，八大領先指數中有七個下跌，只有大型單位靠穏，放寛按揭保險的作用正在退減。二手成交繼續低迷，上周末十大屋苑成交仍只有個位數。局勢在區議會選舉後稍稍降溫，加上貿易協議似乎進入最後直路，成交有望回升。市場暫未有大型新盤開售，發展商推高檔貨尾為主。嘉華國際位於啓德的嘉峯滙即將開售，項目提供千個單位，主打上車盤中小型單位，銷情及定價將對短中期樓市有啓示作用。

區議會難左右房策

反送中政治風暴五個多月以來，上周末可謂最平靜的一個周末，沒有明顯衝突，沒有催淚彈，區議會選舉得以在相對和平的氣氛下舉行。投票人數及比率破盡紀錄，可視為香港市民的一次公投。市民對政府的不滿令泛民贏得大多數議席，在17區區議會有過半數的優勢，前所未見。政府繼續以官腔「虛心聆聽，認真反思」回應，這些沒有時限、沒有目標、不斷重複的空言，市民早已感到麻木。

泛民控制區議會只能說是一場慘勝，一來選票未有壓倒性優勢，社會兩極化不會因投票結果而紓緩，二來社會付出代價巨大，所得與代價不成比例。未來數月如何利用這場小勝仗贏取更大的話語權，逼令政府以市民最大利益施政才是關鍵。泛民掌控區議會對整體土地及房屋政策難以帶來有重大轉變，但對區內的住屋環境有一定影響力。以往政府官員與建制派把持的區議會沆瀣一氣，替政府地區政策護航，如今情況有變。一些大白象工程、見縫插針建屋、改劃以縮減休憩用地及綠化帶等將難以獲區議會支持。政府提出任何地區方案，若不能證明以區內居民廣大利益為依歸，都將寸步難行。

程序審批需時太長

林鄭月娥於18年施政報告提出公私合營土地共享計劃，去年被土地大辯論「確認」為短中期最具潛力的土地來源選項。沉寂了近一年，近日計劃有更多細節曝光。發展局向立法會提交文件顯示，政府正準備於明年年初推出先導計劃。計劃有五大原則，包括計劃旨在補足而非取代政府主導特定作公共用途的私人土地的規劃工作；聚焦於短中期並提供相當數量的公營房屋申請；在壓縮時間內提供資訊及促進服務，並在既定時間內完成契約修訂及補地價；確保土地發展的效率及成本控制；採用具透明度的機制及第三方意見。

先導計劃設三年時限，150公頃土地為上限，撇除近6萬公頃郊野公園、保育地帶、禁區等，每宗申請建屋規模要達一千個單位以上，最少七成樓面面積作資助房屋用途，發展商必須在18個月內完成補地價。審批必須過三關，包括公務員跨專業小組，由行政長官委任不多於十名各界別專業人士組成獨立顧問小組，最後交行政會議批准。政府預期審批需時36至42個月，再加上1至2.5年平整土地，預計2024至26年，才有土地供應作建屋之用。

方案一出，坊間批評審批時間太長。事實上，政權移交前，施政報告基本上是從下而上，由較貼近市民的官員提出，並稍作高層次的可行性分析，再提交上級判斷，最終上達最高決策官員，然後納入施政報告。今天的施政報告反其道而行，重要策略由聽命中共的特首主導，然後下達，再啓動研究，一來要花更多時間，二來由於策略已成定局，即使錯誤亦不容討論，下級只能以逆向設計以配合。

公私合營計劃正是如此，特首不顧反對聲音，一意孤行，利用土地大辯論「確認」，然後才設計框架，搞足一年多，審批還要再拖三、四年。覓地十萬火急，政府卻龜速前行，以致土地來源問題拖延解決。反觀《逃犯條例》，政府卻快刀斬亂麻，事敗後涉案者表明願意到台灣自首卻被軟禁，這就是政府的所謂「彰顯公義」的實際表現。

發展缺乏全盤考慮

自梁振英時代起，政府奉行「成熟一項推出一項」的對策，而不是全盤策略全面考慮。忽然間長官興之所致，搞個先導計劃，轉眼間又可消失得無影無蹤，「港人港地」就是表表者。政府一方面認同積極利用《土地收回條例》收地興建公營房屋，一方面又推公私合營計劃。前者是主動出擊方案，後者則是守株待兔任由發展商主導。

甚麼情況甚麼時候使用哪種方案？先導計劃有三年申請窗口期，是否意味政府三年內不會積極進行收地？若果政府意欲收地，發展商又提出合營該當如何？為何以150公頃為限？其餘850公頃對供應起關鍵影響，政府打算如何處理？若要大量提供房屋，理應規劃先行，現在由發展商主導，逐一改劃，是本末倒置的做法，結果發展零碎化，把地區規劃搞到亂七八糟。發展需要配套，零碎化發展令配套失去應有效率。獨立審批委員會由政府委任，是否能代表大眾利益備受質疑，政府未有提出更強的審批或框架釋除官商勾結利益輸送的疑慮。設立新審批架構，有議員批評有凌駕城規之嫌。地產商則表明計劃條件太苛刻，言則意慾不高，勢必待到申請窗口後期才遞申請，延誤土地供應。審批及程序亦被批評時間太長，結果令實際供應到位要等十年八年。

發展商原先稱會捐地，計劃推出正好把原先有意捐出的土地作為試點，一來必比捐地得著多，二來試試運作，再檢討下一步行動。計劃看似剔除應予保留的土地，但綠化帶不在剔除範圍之內，引發外界猜測政府與發展商合謀一併開發綠化帶。由泛民控制的區議會不會輕易讓政府得逞？

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公營房屋缺口巨大且已拖延太久，最有效的方法是透過規劃，然後收地建屋。政府一方面承認要積極收地，一方面又堅持長官意志，繼續推公私合營，策略模糊不清，逆向設計的細節亦不討好。可以預見「土地共享」計劃將是另一個「港人港地」，雷聲大雨點小。◇

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