中共新規能否解決房市泡沫 外媒分析原因

中國房地產處於泡沬風險區域，中共當局為了避免政治風險，並未提出對症下藥的政策，反而出台鼓勵開發商租賃的計劃。彭博社分析，這不僅未解決問題，反而火上加油，更加惡化經濟失衡。

彭博社報道，中國房地產是驅動經濟的主力，據估計，其對國內生產總值（GDP）直接和間接的貢獻佔30%。對中共當局來說，避免住房價格下跌及穩健發展是首要任務，因此而制定了扭曲房市的政策，進而更加惡化經濟失衡。

儘管中共近幾年試圖改革，但房地產市場仍未脫離泡沫風險區域。據搜房控股（SouFun Holdings Ltd.）的統計，自2015年6月到2017年底，「100城市價格指數」（100 City Price Index）上漲了31%，達到每平方英尺將近202美元。

這個數值高於美國每平方英尺房價中位數38%，而美國的人均收入比中國高出700%。相較之下，大多數中國人無法實現買房願望也就不足為奇了。

為了抑制飆高的房價及減少開發商債務，中共國務院出台了租賃計劃，提供開發商減稅以及金融機構貸款優惠，鼓勵他們將部份原本計劃出售的住房轉為出租。

彭博社說，基於以下四個原因，中共新規無法解決房市泡沬問題。

首先，中國大陸的租金收益率相當低，在北京和上海等大城市，租金收益率僅在1.5%左右，相比之下，美國平均約為3%，加拿大則為4%。

其次，中國的工資無法跟得上寬鬆信貸推漲的資產價格，開發商通過出租獲得的回報率太低，即使提供稅收減免也解決不了這個問題。

更糟糕的是，中國開發商負擔很重的債務，大部份是短期債務。許多開發商支付的債券收益率為7%至8%，債務與資產的比率約為380%。

因此鼓勵開發商出租房屋，等同是要他們從事虧損交易，因為開發商出租收益只有1.5%，但要支付的資本債務成本近10%，將更加惡化開發商的債務問題。

最後，中國的租賃協議結構加劇了房市泡沫問題。通常租房者可以向銀行申請最多十年的貸款，一次預付五年的租金。雖然這個方法可以緩解開發商短期的現金流壓力，然而其只是延遲開發商償還債務的時間，及減少沒有出售房屋的損失，但並未真正解決開發商的巨額債務問題。

文章說，中共出口租賃計劃的真正目的，只是避免房地產價格大幅下跌，及其帶來的政治風險。中國房主期待房產價格持續上漲，當局的任何改革都可能導致罕見的抗議活動。另外，房屋貸款已佔金融機構借貸的22%，房價重置將帶來嚴重的金融風險。

為了避開這些政治風險，中共當局不僅未踩煞車，反而採取加快房市開發的措施。2018年前五個月，新開工和購買土地的數量強勁增長，住宅房地產投資增長14%，開發貸款增長21%。銀行重新投入泡沫房市，抵押貸款增長率已達到20%。

文章說，應對中國房市泡沫最直接的方式是減少貸款。這意味著需要提高購房頭期款、提高銀行房地產資產的資本風險權重，或者設定新房屋貸款的上限。

但是，如果沒有顯著放緩房地產的信貸增長，那麼監管機構的任何修補動作都不會產生太大的變化。開發商的債務負擔將更加惡化，消費者承受更長的還款壓力，即使市場上增加了待租房屋數量，中國人將一如既往難以入住新房。

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