美國ICG國際資本集團 專業人士最佳的房地產投資方法

作者：Adiel Gorel，專業資深房地產投資人，美國ICG（國際資本集團）首席執行官。ICG （International Capital Group國際資本財團）成立於1983年，有近30年投資房地產經驗。

作為一個忙碌的專業人士，您的收入很可能足夠在大多數美國市場獲得投資貸款，特別是獨立按揭款。大部份的專業人士有良好的信用評分，預示著可以獲得好的融資。在優質的獨立屋投資中，這將帶來很大的優勢：隨時間遷移，樓價上漲、通貨膨脹，但您所支出的本金、期款和餘額卻沒有增加，進一步更帶來可能的樓價上漲和租金的現金流。

我認為對於忙碌的專業人士，在美國最理想的房地產投資是獨立屋的投資。獨立屋對於有穩定工作和事業的個體投資者來說是一個完美的資產。獨立屋仍然是大多數人的「美國夢」。他們也是美國許多大城市裏相對可實現的「夢想」，因為即使在2017年，樓價也是支付得起的。

ICG國際資本集團：經驗告訴我，獨立屋投資更多回報

獨立屋的流動性也是最大的，因為在出售的時候，潛在的買家最多——市場上的所有購房者都是潛在的買家。在美國投資獨立屋，您可以在房地產領域獲得最好的貸款——驚人的30年固定利率貸款。理論上講，這種貸款可以用於購買1至4個單元住宅，如二聯式公寓（Duplex）、三聯式和4個單元的公寓。然而，購買獨立屋通常優於購買2～4單元的公寓。

在好的地段和區域，你通常只會看到獨立屋，你可能只在城鎮的另一端才能找到公寓住宅，他們通常被許多其它的公寓樓包圍著。公寓住宅在管理上有更多困難，一般來說短期租客多，不如有長期租戶的物業升值快。一個例外是白領居住的新二聯式公寓。

但總體來說，獨立屋是更有優勢的。筆者有30多年的買樓經驗，幫助人們在許多不同的市場買了近一萬所別墅或公寓。在這幾十年裏，我目睹了許多公寓和數千棟獨立屋的情況。我的經驗和數千名投資者的經驗，使我更偏向於投資獨立屋而不是公寓。

公寓樓投資需更加繁瑣

購買較大的住宅物業——公寓樓，這可以說是很好的投資，但投資者需要有很多方面的專業知識。

根據大多數公寓投資者的經驗，最佳的公寓規模是100到300個單元之間（許多人說150～300個單元），這種情況下利用規模經濟可以提高現金流量。

例如，一個有110個單元的公寓樓，您可能需要一個全職的管理員和一個全職的維修工；如果您擁有的是一個60個單元的公寓樓，你仍然需要一個全職的管理員和一名全職的維修工，但卻少了50個單元的租金。這就是沒有很好的利用規模經濟。

關於大型公寓樓，有許多問題值得探討，在這篇文章中，我們只講運作這樣的大樓需要深厚的專業知識，所需要的時間也超過了一個專業人士所能付出的。況且，購買公寓樓是不能得到驚人的30年固定利率貸款的，他們通常要求較大的前期投資金額。對於工作繁忙的專業人士來說，獨立屋才是簡單、有效、強大的投資。其它投資沒有這麼優惠的融資條件，所花的時間也相對較多。

30年固定利率貸款的好處

並不是每一個可以得到30年期固定利率貸款的精明投資者，都能認識到這種貸款的優越性。讓許多外國人難以置信的是，在美國，我們可以獲得一筆長達30年，永遠不會隨生活成本增加而上漲的貸款。在此期間，基本上所有其它東西都隨生活費用的增加而上漲，包括租金。

只有抵押貸款和餘額（也因分期償還而下調）並沒有跟上通貨膨脹。你可以從許多借了30年固定利率貸款的人那裏了解到，比如借了貸款16年之後，他們意識到雖然還有14年的時間來償還貸款，但貸款餘額和期款相對於市場租金和價格來說很低。剩下的14年幾乎沒有意義，因為在許多情況下（從統計學和歷史的角度），貸款餘額將是樓價的一小部份，不佔很大比重。

值得一提的是，大多數其它國家的貸款都是根據通貨膨脹不斷調整，期款和餘額都隨通貨膨脹而變化，通常不像在美國的可調整貸款，有年度和終生上限。

如果您在2017年還認為我們仍處於利率低的時期，那麼這對於您的金融前景有著更大的積極影響。

雖然投資者不能得到與業主相同有利的貸款，但如今，獨立屋投資者的利率在4.25%至4.75%之間是相當普遍的。從歷史的角度來看，這是非常低的利率。大多數專家認為，未來抵押貸款利率將上升。

歷史上，即使上升到7%也被認為是一個較低的利率。因此現在，您可以通過鎖定利率來增強這個30年固定利率的力量。如果在接下來的幾年中，利率確實上漲，你將會永遠保持低於5%的利率。一旦你得到固定利率貸款，兩個持續性的力量即開始作用：一個是通貨膨脹削弱您的貸款（不論是期款還是餘額）。另一個是租客付的獨立屋租金讓你每月都能償還貸款。這兩個力量會使您未來的金融實力不斷增強。

許多投資者認為，如果一個30年的固定利率貸款是好的，那麼15年的貸款必然更好。我其實不這樣認為，因為30年貸款，如果您願意，您可以在15年內（或14年、20年、10年或8年）償清貸款，只需增加額外的本金。但是反過來，您不能把一個15年的貸款延長到30年來支付。

15年期貸款會更好嗎？

因此，15年期貸款強制您支付較高的期款，而30年貸款給您更多的靈活性，可以付較低的期款，期間如果您的經濟條件允許，或基於其它考慮，可以付較高的期款。

有人會說，這15年的貸款更好，因為它有更好的利率。的確，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看來，這不足以抵消喪失靈活性的巨大損失。此外，借貸時間較長可以使通貨膨脹進一步「削弱」貸款。這最後一點駁斥了一些投資者關於「借貸30年，他們在貸款期間將多支付數十萬美元」的觀點。

持有這種觀點的人忽略了一個重要因素，那就是貨幣的時間價值！在20年、22年、28年等支付的這些額外的美元實際上是非常「便宜」的美元，因為他們的購買力隨著時間的推移大大降低。如果這些貨幣的價值是根據現在的美元購買力來計算的，那麼後續的付款相對於美元來說可能只值幾美分。