京瀘等地連出土地新政

開年以來，大陸樓市調控政策不斷。近日北京、上海、杭州等3城先後出台了土地出讓新政，對土地出讓中開發商自持的部份、商辦用地等細則的規定更加嚴格。在調控政策及土地成本高漲等因素影響下，中小上市房企盈利欠佳。

4月24日，杭州市國土局與杭州市住房保障局聯合發佈了開發商拍地新規，該市對開發商自持商品房屋租賃的通知中稱，自4月24日起房企自持的商品房，應全部用於對外租賃，不得進行銷售或轉讓。在新規下，杭州除要求房企自持商品房的持有年限應與土地出讓年限一致外，還要求房企對外出租的單次租期不得超過10年。

而在此之前，上海和北京同樣對土地使用出台了新規。此外，僅在3月就有20多個城市出台或升級樓市調控政策。業內普遍認為，這與今年第一季度土地市場熱度不減有關。儘管土地出讓數量降低，但土地出讓金額卻出現了大幅上漲。

中指院資料顯示，今年前3月，中國成交樓板均價為4,019元/平米（人民幣，下同），同比上漲幅度達55%。而住宅類用地的成交樓板均價為8,483/平方米，同比上漲了四成。

隨著調控政策頻頻出台，加上土地成本飆升，不少房企面臨的風險越發嚴峻。4月28日，在複牌一天後，上市房企廊坊發展正式被實施退市風險預警，公司股票也改名為「*ST坊展」，原因是「最近兩個會計年度經審計的淨利潤連續為負值」。這是時隔5年後，該股票再度被戴上「*ST」的首碼。

4月26日，鐵嶺新城基於同樣的原因被實施退市風險預警，公司股票名稱改為「*ST新城」。早在3月下旬，匹凸匹和天津松江也戴上「*ST」的首碼，原因同上。

這是近年來大陸上市房企業績分化的典型案例。經過2016年的樓市火爆後，多數房企的業績大幅增長，不過也有不少房企由於各種原因而出現虧損，甚至退出房地產業的企業也不在少數。

分析認為，隨著房地產業整體利潤率攤薄，缺乏規模效應、區域佈局不合理、庫存量過大的房企面臨出局的風險。在今年樓市調控不斷加碼的情況下，類似情況還將繼續出現。

另一方面，在調控政策下，購房者正逐漸轉變為觀望心態。值得留意的是新一輪樓市調控，在繼續延續限購的同時，將限售手段計入其中。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，限售是本輪樓市政策調整中最大的創新點。通過限制住房交易後的再次轉讓，增加了住房持有成本，同時也防範資金快進快出，有力打擊了各類炒房和套現的現象。

市場分析人士稱，一直以來，樓市和股市是熱錢流動的兩個方向。由於樓市風險不斷升高，熱錢流向股市逐漸成為大概率事件。

華泰證券資料顯示，在2010年至2011年樓市調控密集期，A股自然人投資者中持有市值在10萬元到500萬元的帳戶數量明顯上升，房地產調控對A股有著一定的利好作用。

對於熱錢而言，一個流動性受限、價格經過前期大漲之後進入瓶頸期的市場，投機價值大大降低，未來勢必會尋找新的出路，從過往的經驗看，股市應該是一條可行的出路。

中信建投分析師趙震認為，調控政策的傳導並不會立刻使樓市資金流入股市中。更可能的是，大家會持幣觀望一段時間，在股市沒有明顯上行的情況下，不會有特別的舉動。◇

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調控對土地出讓細則更加嚴格中小房企處境維艱甚至退市