大陸樓市分化明顯,隨著開發商集中佈局一、二線城市,土地價格也隨之飆漲,其中北京2015年住宅用地平均樓面價比商品房的成交均價還要高。在瘋狂的土地市場背後,未來一線城市樓市存在著巨大的風險。有房企警示稱,北京、上海的房價即使漲50%,還是虧錢。
地價漲幅創歷史新高
中原地產資料顯示,2015年,大陸20大標桿房企合計拿地金額逾4,724億元,這一金額同比上漲幅度達到29%。與此同時,房企拿地樓面價也明顯出現上漲,2015年拿地平均樓面價達到了4,568元,同比上漲幅度高達37.4%,創下歷史新高。
中原地產首席分析師張大偉認為,實際北京2015年住宅用地平均樓面價已高達3.8萬元左右。但同期,北京實際商品房目前成交均價只在3萬元左右,按當前地王的成本售價預期,房價在未來2年需要上漲100%以上。
泰禾集團董事長黃其森表示,據其公司測算,前兩年花350億拿的土地,如果今年再去買就要花700億。以前對於一些不專業的開發商而言,拿一塊地放幾年靠土地增值也能賺到比製造業高的利潤,但當下的這種趨勢顯示,今後這麼做壓力是很大的。
2016年面臨嚴峻考驗
面對一線城市土地市場的瘋狂,一些開發商已經意識到房地產存在的巨大風險。融創中國董事長孫宏斌稱,北京、上海的地價沒法算賬,「算算就虧錢,房價漲50%還虧錢。」過去他認為北京、上海甚麼地都能拿,現在覺得要避免掉進高價地「坑」裏。
張大偉表示,2015年以來,由於三、四線城市實在太差,大量資金都進入到一二線城市,這些地王在2016年下半年後會開始入市,到時候房價要達到現在的一倍以上才能回本,但這樣的價格是很多區域所接受不了的,「因此這些問題將會在2016年下半年後爆發出來」。
亞豪市場總監郭毅認為,2016年豪宅產品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大於求的現象,對房企來說是面臨嚴峻考驗的一年。◇
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