中國前5大房企負債1.6萬億 銷售大漲有玄機

中國大型房企最近公開的財報數據顯示，在銷售業績大漲、營業收入大增和淨利上漲的同時，銷售額前五大開發商2018年上半年的有息負債高達15,850億元。

而在融資渠道收緊，下半年又臨來償債高峰期的大背景下，房地產行業的資金面正面臨嚴峻的考驗。地產商正想方設法銷售房產，以加速銷售回款。

澎湃新聞整理2018年上半年銷售額前五大開發商的財報中發現，中國恆大有息負債達到6,762億元，碧桂園2,945億元，萬科集團1,794億，融創中國2,098億元以及保利地產2,251億元。但目前澎湃新聞網該文鏈接已經被刪除。

該文引述一位地產從業者的話說，資金鏈緊張基本是各家房企面臨的共同難題。項目上的各個環節都是一環緊扣一環，一旦其中一個出現問題，整個項目就面臨著崩盤的危險。

這名業者表示，「看財報的話，大部份上市房企的銷售額都不錯，但事實上大家的銷售規模增速已經放緩了，加上現在借錢也難，現金流和債務問題讓企業承受著不小的壓力，所以很多開發商都把回款保證現金流歸為工作的重中之重。」

下半年房企將迎來償債高峰期

Wind金融數據顯示，今年上半年，房地產行業資產負債率為79.46%，較一季度環比增0.6%，較上年期增加1.44%。

在當下融資渠道收緊的現實情況下，多數開發商不約而同地選擇了減緩規模擴張和去槓桿降負債的路徑。恆大研究院的報告顯示，2018年下半年開始，房企將逐步迎來償債高峰期。

截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。未來四年是兌付高峰。

2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來四年集中到期；公司債2015—2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

恆大動員12萬員工參與營銷兩個月達成交額170億

作為資金密集型的房企，快速賣房變現、迫切的回款成為房企應對來自金融機構債務償還壓力的渠道之一。

澎湃新聞獲得的一份恆大集團的文件中稱，恆大集團在2至3月份的全員營銷賣房的活動中累計成交金額達到170億元。在集團13.7萬員工中，90%的員工、共12.2萬人參與了全員營銷，合計推薦到訪514萬組，合計推薦成交15,765套，金額170億元。共計有10,907名員工獲得佣金及獎勵，合計發放佣金及獎勵3.03億元。其中，最高個人獎勵高達97萬元。

值得一提的是，此次恆大在員工推薦購房方面對於員工的獎勵也比以往的力度要大。文件內容顯示，若客戶交齊首期款簽署合同之後，除原有1%佣金給予員工額外1%佣金獎勵，即按成交總額的2%計發佣金。

恆大幾乎每年都會進行兩次規模不同的全國性促銷，一次在春季，另一次則在樓市的「金九銀十」之前。